2010年房地产金融行业风险分析报告.doc

摘 要 一、房地产金融市场状况 （一）开发融资市场 我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%。主要由个人按揭贷款、定金及预收款组成的其他资金为房地产开发资金来源增长提供了动力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各项资金来源之首。 二、2009年房地产金融重大事件分析 （一）“地王时代”归来 楼市泡沫增加 2009年北京、重庆、上海、广州、深圳、杭州、大连等一线城市，不仅多块入市土地争夺激烈，高价成交，而且个别黄金地块也再次创下天价成交纪录。如北京一块28万平方米的土地就拍得40.6亿元，刷新了北京公开出让土地以来楼面地价的新高。而在西安本地，一些大开发商所拿下的地块，也纷纷创下了西安市地价新高的纪录。 2009年，70个大中城市中有69个城市房价累计上涨，商品住宅价格涨幅最高的10个城市分别为广州、金华、深圳、海口、温州、湛江、北京、南京、宁波、杭州。70个大中城市中二手住宅价格涨幅最高的10个城市分别为：深圳、温州、杭州、厦门、金华、银川、重庆、南京、哈尔滨、大连。 2009年四个一个城市中，广州、深圳的住房价格上涨最快，商品住房的价格分别上涨19.7%和14.1%，深圳二手住房价格累计上涨了23.78%，在70个大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分别累计上涨13%和2.9%，上海商品住宅和二手住宅分别累计上涨9.03%和7.42%。 （二）09年政策前松后紧 由于金融危机导致的楼市“寒冬”，09年初，国家相继出台了通过降低交易税，政府补贴、降低公积金首付比例和提高贷款额度等提高居民购买力；通过降低土地保证金比例，降低规划费用简化审批流程，放松对开发商的贷款等缓解开发商现金流压力；通过降低房地产投资项目资金比例，逐步取消建房限制等鼓励房地产投资的政策。 但随着房价高企，地王频现，房地产投机现象日趋严重，09年下半年开始，房地产政策开始有紧缩的迹象。2009年12月14日温家宝主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。会议同时明确表态“遏制部分城市房价过快上涨”。“国四条”、“国十一条”的相继推出显示了国家严控房地产投资的决心。 三、房地产金融存在的问题 市场参与主体主要为商业银行仅有的两家专业信贷机构－－烟台和蚌埠住房储蓄银行在2003年底前都已转制为商业银行，目前唯一正在运作的是成立于2004年2月的天津市中德住房储蓄银行，虽然业绩增长强劲，但由于服务地域受到限制，对全国整个房地产市场发展的影响力尚且有限。可以说，商业银行主宰我国房地产金融市场的格局依然坚固，与其他金融机构共同支持房地产业健康发展的金融合力远未形成。市场深度仅限于一级市场目前我国房地产金融产品主要是房地产开发贷款、个人住房贷款和住房公积金贷款等，这些都集中在房地产金融业务的一级市场，对于房地产投资基金、个人住房抵押支持的证券（MBS）、抵押担保证券等处于二级市场的金融产品，除去MBS正在建设银行进行试点外，其他产品目前还于理论研讨阶段，距离市场操作还相差甚远。金融产品主要为银行信贷根据中国人民银行对我国房地产投资资金来源分析，有55%的资金直接来自银行系统，如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话，这一比例将高达70%以上。虽然近年来政策性住房贷款得到了较快增长，但商业住房贷款。因此，从一定意义上说，商业银行就是我国房地产业。近年来成绩最为显著的一年1%的历史低谷后快速反弹，前11个月累计同比增速为17.8%，与全国城镇固定资产投资增速之间的差距有所缩小。 09年1~12月房地产开发投资额36，232亿元，同比增长16.1%，比去年同期回落7.3个百分点。新开工面积11.54亿平方米，同比上升12.5%，去年年初以来在10月份首次由负转正；在建面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅回落7个百分点。先行指标显示未来供给在加速恢复。 （二）房地产市场需求状况分析 09年全国商品房销售达到了创纪录的水平：累计销售面积达7.5亿平米，同比增长53%，几乎相当于07年全年7.62亿平米的水平，全年创下历史新高已成定局；累计销售额3.6万亿元，同比增长86.8%，已经超过了07 年2.96 万亿元的历史最高水平。 08年国内房地产市场交易极度萎靡，为改变有价无市的状况，去年底政府出台了减息降首付和降低交易环节税费等一