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房地产销售法律知识培训 所谓房地产，在法律上也称为不动产，它是相对于动产而言的，是指位置不能移动或者移动位置后引起性质形状改变或降低其价值的财产。在我国，房地产已成为国民经济的支柱产业，其发展程度已成为我国经济现代化的重要标志。房地产的“不动产特性”决定了其在法律上具有土地使用权决定地上权的归属原则。具体而言就是：土地使用权的转让必然导致地上附着物的转移，房产的转移，与土地使用权相关的权利义务也随之转移。我们在进行房屋交易、房屋抵押，或者法院在查封房产时，均是将地产、房产同时作为对象。 一、商品房买卖合同 二、商品房买卖合同主体 三、商品房销售过程中的意思表示 四、房屋买卖的标的：房屋 五、商品房买卖合同的成立和生效 六、格式条款 七、房产交付、风险承担、产权办理 八、合同的解除 九、商品房交易税法缴纳 十、房屋销售想见问题 商品房买卖合同 商品房出卖人与商品房买受人签订的以商品房为交易标的的买卖协议。商品房买卖合同系合同的一种，合同一经成立即具有法律效力，在双方当事人之间就发生法定或约定的权利、义务关系，当事人一方或双方未按合同履行义务，就要依照合同或法律承担违约责任。 当事人主体 一、出卖人 二、买受人 出卖人 房屋出售者（自然人、法人、房地产开发企业）。本培训所指商品房出卖人特指房地产开发企业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第5条设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员， 两名以上持有资格证书的专职会计人员。 另《房地产开发企业资质管理规定》规定：分四级，一级资质注册资本5000万以上，在全国范围内开发；二级资质2000万以上，；三级资质800万以上；四级资质100万以上。二级及以下为建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，具体由省级主管部门定。 买受人 2、《太原市人民政府关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》 在本市市辖六区购房实行限购政策。 自本意见发布之日起，原则上 (1)对拥有一套市辖六区住房的本市居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，限购1套住房； (2)对已拥有2套及以上市辖六区住房的本市居民家庭、拥有1套及以上本市市辖六区住房的非本市居民家庭和无法提供在本市1年以上的纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民家庭，暂停在本市市辖六区内向其售房。 3、外国人购房条件 根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。 商品房销售过程中的意思表示 意思表示是指行为人欲设立、变更、终止民事权利和民事义务的内在意思表现于外在的行为。意思表现包括意思与表示两方面的要件或内容。意思表示所发表的意思，不是寻常的意思，而是体现为民法效果的意思，亦即关于权利义务取得、丧失及变更。 签订商品房销售合同的过程中，除出卖人与买受人符合签订合同的主体条件外，买卖双方还必须意思表示一致、真实，不存在欺诈、胁迫、重大误解等瑕疵，该意思表示是商品房买卖合同能够成立的重要要素！ 房屋买卖合同的标的：房屋 一、房屋的分类 二、房屋销售所涉及到的土地性质 房屋的分类 1、商品房 商品房是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。 2、经济适用房根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3、房改房又可以叫做已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后（旧住宅还要扣除房屋折算）购买的公房。 4、廉租房政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。 5、集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。职工个人可按房价全