昆明2010年10月份市场分析报告.docVIP

昆明2010年10月份市场分析报告 　　　　 第一篇 发展环境篇 　　　　 　　一、 市场咨询 2010年10月份市场热点资讯追踪 　　二、 政策动态 　　1、国家政策：　 　　 　　中国经济正步入新一轮经济周期的上升期，房地产价格上涨成为惯性行为。 因此，从10月份的政策方向上看，国家对房地产的调控仍在继续收紧。 　　央行的加息表明货币政策已经进入了一紧缩通道，对房地产市场特别是投资市场将会产生深远影响，并且房地产税如今可能随时到位，同时保障性住房加快发展的政策也将逐步落实，显然国家对平抑房价、稳定市场的决心更为坚定。 　　2、昆明地方性法规 　　昆明的房价水平虽然较一线城市的水平低，但是较于同期而言房地产均价水平有了较大的增长。而从地方政策上看，政府对市场是从监管、执行等细处落实，以保障房地产市场的平稳发展。 第二篇 市场分析篇 　　 　　一、 土地市场分析： 　　 　　10月份共成交了2块土地，共210270平方米，其中住宅用地占94%，仓储用地6%。 两块用地均为主城区内用地。虽然土地成交数量的下降，一是与政府对土地市场供应的节奏控制有关，二是和开发商受到紧缩政策的影响，信心指数有所下降。 　　二、项目规划信息分析 　　 　　在10月份的规划公示项目中，房地产项目占到64%，其中居住项目占到总比重的35%，廉租房建设占到总比重的6%。 　　从所公示的项目情况上看，房地产市场的供应在近几个月都保持着较为良好的状态，而且政府对廉租房与经济方的保障措施也落到实处，昆明的保障性住房的供应力度在加大。 　　三、市场供应情况分析 　　1、在售楼盘结构分析： 　　10月份的在售楼盘中混合型楼盘占到45%，普通住宅占到31%。商业项目占到8%，商业项目较上月有了增长。主要是因为前期的项目中开始陆续推售商业物业。 　　 　　在10月份的在售混合物业楼盘中，所占比例最高的仍是“住宅+商业”的项目，占到总比的22%，其次是“住宅+商业+公寓+写字楼”的混合类型，占到17% 　　从在售楼盘类型上看，本月在售的各混合物业比例差异较小。这并不是因为市场所销售的物业类型发生改变，而是与市场销售节奏所带来的变化有关。实际上综合体项目仍是目前市场的主流方向。 　　2、在售楼盘销售情况分析 　　 　　8月份销售率排行前三的版块为教场板块、滇池板块和高新板块，其销售率分别达到98.5%、97%、96%。 　　本月的新开楼盘主要分布于一环内、一至二环区域和滇池板块。一环板块内的均价水平较高，楼盘销售率较其他板块较低，但是本月的新开的公寓均价在8600元/㎡显然是吸引消费者的一大亮点，加之其宜居宜投资的小面积户型，使其取得了圆满的销售结果，因而也提升了一环板块的销售率。而诸如中央大道商业街、顺新商业广场、南亚商铺等的热销也是推动板块销售的一大动力。 　　 　　四、 市场成交情况分析 　　1、成交走势分析 　　 　　根据昆明市房产交易中心数据统计，10份昆明楼市共成交6387套商品房，日均销售206套，总成交量较9月份上升了29.82%，成交面积为484956.33㎡，较9月份上升了35.76%%，成交金额为315880.95万元，较9月份上升29.77%%，成交均价为6513.60元/㎡，较9月份下降了-4.41%。 　　由于10月份国家出台了一系列的紧缩性政策，全国的房地产市场又有了山雨欲来风满楼的态势。尽管调息主要为抑制通货膨胀，但也借势进一步打压房地产投资市场。一线城市已开始出现降价、退房的现象。但是对昆明的市场而言，尽管有政策的密集打压，但是成交情况并未显现出下降的趋势。而主城区新开的楼盘在价格上高于市场整体均价水平，均价的下降实际上与所售的经济房增多有关。 　　2、各类型物业成交均价分析 　　 　　普通住宅 　　本月的住宅成交均价较9月份下降了-6.65%，为6313.611039元/㎡。 　　住宅均价下降，一是受到政策的影响，开发商在定价策略上较为谨慎，二是受到昆明保障性住房成交的影响，整体均价水平会被拉低。 　　别墅 　　10月份昆明市的别墅物业均价21737.32704，下降了-3.47%。 　　昆明本月没有新开的别墅物业，在新的紧缩性政策出台的背景下，物业价格会有一定的正常波动。 　　商业 　　10月份商业物业的均价水平相较于9月份有所下降，其降幅达到-10.21% 　　本月的专业物流商业物业的成交量有所增长，因此会拉低昆明的商业物业的成交价格。主城区的商业价格区间在1.5-5万间不等。 　　写字楼 　　本月写字楼成交均价较9下降了-0.49%。 　　写字楼物业的均价在经过几个月的的连续增长之后出现了小幅的滞涨。但是其走势在未来还有较大的增长空间。 　　五、新开楼盘