广州香槟花园定价原则.docVIP

单位价格＝调整系数×（计算基数+装修+楼层价差+朝向价差+景观价差+设计价差+户型价差+噪音价差+单边价差）／阶段折扣，以元/平方米为单位，确定依据如下： 朝向价差 朝向价差（元/㎡） 南北 南 东 北 西 西北 500 400 300 200 100 0 在此，根据本项目布局的特点及单元的主要朝向，考虑到区域客户对各朝向的价值认可度，分了四个级别： 即南北对流的单元价差为500元/㎡； 正南朝向的单元为400元/㎡； 正东朝向的单元为300元/㎡； 正北朝向单位为200元/㎡； 西向但有遮挡的朝向为100元/㎡； 而最差的是西北朝向且无遮挡的单位为0元/㎡。 景观价差 景观价差（元/㎡） 中心园景 园景 小学、绿地 网球场 都市景、路景 400 200~300 200 100 0 该因素主要是考虑各单位景观的区别 由于保利公司对园林的高要求，相信园林将成为本项目的一大卖点，因此制定可望中心园景的单位价差计为400元/㎡，而视野较差只可望部份园景的单位价差计200~300元/㎡之间； 东向单位面对学校，景观虽然不足，但因东向无高层建筑，视野暂时相对开阔，价差计为200元/㎡； 西向的楼宇主要面向广州大道，可望视野相对开阔，景观比园景单位有一定的差距，价差计为150元/㎡； 北向单位面对华利路，景观也较差，因此价差为50元/㎡； 一些南向的单位面向浩瀚华轩以及远洋明珠等建筑物，且相距较近，因此景观、视野最差，价差为0元/㎡； 楼层价差 11层、17层、21层楼栋层差 11 层楼栋层差（元/㎡） 8层以上 8层以下 80 50 园林作为本项目一大卖点，同楼层价差有较大关系。本项目所处的特殊位置，四周除西向外均为建筑（多为高层建筑）所包围，景观视野方面受到较大限制。 8楼以下单位，得到园林支持的力度较大，因此在此区间调大其价差（每上升一层80元/㎡），体现园林的价值； 同时由于园林面积不大，8楼以上单位得到园林支持的力度比较小，而且由于周边建筑所阻挡，景观视野方面较为欠缺，因此建议调小其价差（每上升一层50元/㎡），以提高本项目高楼层单位与周边项目同等楼层单位价格的竞争力。 31层楼栋层差 31层楼栋层差（元/㎡） 8层以下 8~21层 21层以上 50 30 80 考虑到31层为高层建筑，层差过高将会造成价格的不正常高企，因此适当拉低价差。 8楼以下单位，园林景观较佳，层差50元/㎡ 8-21楼单位，园林景观较难得到体现，且视野较差，因此拉窄层差为30元/㎡ 21楼以上单位，因周边建筑均在20层左右，因此21楼以上的单位视野较为开阔，采光、通风较较佳，因此层差拉高为80元/㎡ 设计价差 设计价差（元/㎡） 好 差 200 0 由于户型设计关系到单位的实用性及居住的舒适性，因此一个单位户型好坏与否是极其重要问题。 健康越来越受到客户的重视，空气的流通显得重要，因此对流的单位价差计50元/㎡ 功能房、主人套房的设置，对居住的舒适性尤关重要，因此价差计50元/㎡ 阳台对采光、通风、景观都是重要的因素，因此多阳台设计对户型的好坏也很重要，价差计50~100元/㎡ 而如功能布局不合理、有多边位等缺陷的单位则视情况扣除价差 综合评价，户型设计价差由0~200元/㎡之间浮动。 噪音价差 噪音价差（元/㎡） 大 小 -50 0 本项目主要的噪音源来自广州大道，靠广州大道朝向为西的单位受噪音影响较大，价差为－50元/㎡， 在内圈，朝向园林的单位则受噪音影响较小，价差为0元/㎡， 而其他单位，视周边噪音来源及其对单位主要活动区的影响而定，价差在0~-50元/㎡之间浮动。 户型价差 户型价差（元/㎡） 四房二厅 三房二厅 二房二厅 30 50 30 三房二厅由于其较高的使用性和性价比，受到广大置业客户的喜爱，因此其面积价差较高，为50元/㎡； 相比之下，二房二厅由于其面积小、总价低，凭借着突出的实用性和投资性，也受到广大客户的喜爱，价差为30元/㎡； 而四房二厅，由于面积大，总价高，因此其目标客户群主要集中为高收入客户，同时由于其突出的使用空间、舒适性及高品味等特点，建议其价差定为30元/㎡。 单边价差 单边价差（元/㎡） 单边 非单边 50 0 处于单边位的单位，其视野、景观性要好于中间位的单位，故其价差定为50元/㎡； 而中间位单位价差则定为0元/㎡。 调整系数 本项目拥有复式，①栋还有首层单位，调整系数的存在，对于这些单位的定价具有辅助作用，调整系数的默认值为1.00。 阶段折扣 阶段折扣作为在销售中各阶段使用折扣促销时使用，默认值为1.00。 注：①本价目表为标准层单位价目； ②本项目表为带装修出售，装修价默认为500元/㎡； ③本项目带装修均价建议为7200元/㎡（含50