分析深圳房地产现状、发展趋势和对策.docVIP

摘??要：住宅是人类生存和发展必备的物质条件，人的生存必须具备衣、食、住三方面必要的生活资料，住宅的发展水平、功能齐备与否，反映了人们生活水平和生活质量的高低。深圳是我国培育房地产市场最早的城市，改革开放二十多年来，深圳房地产业取得了巨大的成就，市场经过曲折的发展历程，呈现出持续稳定的发展态势。就目前来说，在深圳?“地产热”成为一种趋势，也成为政府、企业及各界人士普遍关注的问题。本文在分析深圳房地产现状的基础上，仔细探究了造成这一现状的原因，并对深圳市房地产未来发展趋势做出了预测，针对存在的问题提出了一些有益的建议。 ???关键词：深圳房???地产??趋势分析 ???一、深圳房地产现状和现状的原因分析 ???对于深圳而言，2005年的楼市充满玄机，宏观调控并非弱于其它城市，但房价却一路高歌猛进，市场在博弈中行进，喜和忧、快与痛，不同的利益主体感受不一。回顾过去，展望未来，“不安宁”是深圳房地产的基调，市场在博弈中抉择。 ???（一）深圳房地产现状分析 ???纵观2005年深圳市房地产业，价格上涨和供需求比例失衡并存是给人们第一印象，这也是外界对深圳市房地产“不安宁”这一定调的主要原因。 ???1、价格上涨明显。2005年，深圳商品房价格为7659.18元/平方米，同比上涨17.28％。2006年2月9日，深圳市房地产研究中心公布了《2005深圳房地产市场发展与2006年展望》，研究中心副主任王锋博士在报告中指出，深圳楼市供求关系有望在今年下半年趋于平衡。2005年，深圳楼市在全国一片调控声中逆市飞涨，部分地区楼价甚至一度涨幅高达20％??——30％，迫使政府不得不一再出手调控。在这份权威报告中，全面描述了去年的涨跌变化:从2005年各月住宅销售价格变动看，住宅价格在1月份同比上升了3.98％，其他各月份都保持了两位数的同比增长率。但随着国家及深圳稳定房价系列措施的实施，6——9月，房价开始回落，基本保持在同比增长率15％以下的波动。10月份以后，价格持续上升，其中10、11月同比增长为24.70％和38.62％，由于深圳11月份市场调控措施的及时出台，12月份住房价格开始回落，同比增长19.90％。经过一年的狂涨后，深圳当前商品住宅均价突破了7000元大关；办公楼均价则达到了12490.88元/平方米，同比上涨24.71％；商业用房均价为15611.48元/平方米，同比上涨25.63％。 ???2、房屋供求失衡。新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。同时，有迹象表明，宏观调控的铁锤砸碎了房产投资者在长三角的投资梦，但幸存者似乎又找到了另一个投资乐园——深圳。深圳中原地产深港研究中心指出，正常情况下，批准预售面积与销售面积之比应当为1.3：1，但资料表明，1——8月份深圳批准预售面积为402万平方米，销售面积为551万平方米，两者比率仅为0.73:1。供不应求趋势明显。此外，供应结构失衡的矛盾也很突出。 ???（二）造成深圳房地产现状原因分析 ??1、从整个城市化建设的角度，房产依然是热门 ???深圳作为我国改革开放的中心城市，是我国劳动力资源流动的主要方向，相对贫乏的资源无法满足日子增长的住房需求，主要表现在： ???每年两千万的农民工涌入城市，城市安居的压力。 ???生育的高峰期，对买房安定的需求。 ???中国城市化建设的热潮、趋势。 ???房地产是中国的龙头产业，他在一定程度上代表了中国经济的增长势头，外界对中国经济增长的认可，对房产发展也会认可。 ???资源匮乏的瓶颈效应。深圳总面积为2020平方公里，陆地面积1953平方公里，其中建设用地面积800多平方公里。2004年深圳城市建成区面积达到500多平方公里，所剩建设用地面积仅200多平方公里，建设用地紧缺。而近三年来，深圳每年平均出让土地面积在10——12平方公里，按这样的速度，剩余建设用地仅够出让20年。近几年来，深圳每年出让房地产用地在1平方公里上下，每年市场新开发项目约70%以上用地来自存量。随着存量用地的逐步消耗，房地产用地形势严峻。作为房地产开发上游资源的土地供应的严重匮乏是导致2005年深圳房价大幅上涨的基础性因素。 ??2、从房地产商的角度，大部分发展商承受不住走低的趋势 ???房地产开发商是房地产业的运营者，在房地产业的发展中起着重要作用，深圳市经济的飞速发展，土地资源相对成本攀升，银行贷款难度增大，加上宏观调控后房地产业利润收缩，房地产商承受不住走低的趋势，主要表现在： ???土地成本上涨。房地产批地越来越难，拿地成本也越来越高，尤其是在深圳，好不容易拿到稀缺资源，这样对于房地产商而言没理由不炒一把，卖个好价钱。 ???