物业管理技术标书.docVIP

技术标目录 前期介入的内容 提高物业服务水平的整体设想 拟采取的管理方式、工作计划和物质装备情况 经营管理指标的承诺及采取的措施 物业维修养护计划和实施方案 管理人员的配备、培训、管理 管理规章制度和档案的建立与管理 文化活动的设想及便民服务措施 日常管理 前期介入的内容 物业管理的前期介入是指物业尚未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。在前期介入过程中，物业管理企业凭借物业管理经验及其资源，从维护业主利益的立场出发，为开发商在物业各个生产环节提出从规划设计、功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量、监理验收到前期物业 等当面的意见与建议，供其参考，使物业的开发建设在满足物业规划设计要求的同时努力做到尽善尽美，以减少未来业主对物业功能与质量的不满。 前期的介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业管理服务。过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙之后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之术，最多在已有基础上修修补补。采用前提介入就可以在物业设计与建造阶及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。 前期介入在物业建设期间便实现了建、用、管的有机结合。没有前期介入时，开发商只顾建房，不会充分顾及使用与后期管理，结果房子交到业主与物业管理企业中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，开发商晕头转向，业主怨声载道，物业管理企业里外不是人。有了前期介入，物业管理企业不仅从开发商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视物业建设的功能与质量问题，向开发商提出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使开发商省钱省力，使用人舒适满意，管理者专心服务。 物业管理前期介入有利于物业管理公司日后的管理，有利于促进销售。为配合销售，物业管理前期介入的物业管理顾问在项目售前，将完成明确物业管理的服务内容、明确设备配置、确定物业管理企业的组织架构、明确项目的财务预算（即收费标准）、完成所有合同文本及入伙资料等工作，对项目的销售起到有力的支持作用。 （一）项目规划、设计、施工阶段的参与 1.项目的规划阶段的参与 1．1成立项目组 根据开发商的委托，我们将从公司内选派多名管理、技术人员，组成项目小组，先行到位，开展工作。项目小组负责前期介入以及建立外部公共关系，同时对长安御都设计施工过程已经承载的问题提出意见和建议，定期与施工单位进行沟通，共同协调解决。 1.2会审图纸 由于物业的设计、施工人员不是专业的物业服务者，在项目规划设计阶段往往只从建筑设计技术的角度考虑问题，不可能全面考虑后期物业服务经营中可能出现的问题，也很少从业主长期使用和后续物业服务正常运行的角度考虑问题，这就会造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷等。而我们作为物业的服务、经营、维护者，对物业可能出现的问题有着比较清楚的了解。为营造幽雅舒适的环境，对我们将从环境布局、管网设置、泊车场所、防盗监控设施、智能化管理系统、水电计量等细节方面考虑，并提出专业化的建议。 1.3收集技术档案 收集、保存物业档案资料，为日后的物业服务创造有利的条件，根据掌握的资料，可以摸清物业的性能与特点，预防物业服务中可能回出现的问题，计划安排好各项工作，发挥社会化、专业化、现代化的优势。 1.4熟悉项目环境 熟悉长安御都的具体概况，了解业主的情况、服务的内容标准及部分业主的特殊要求，同时熟悉与本项目有关的供电、供水、市政府职能部门的情况，建立和谐的工作关系，使物业服务顺利运作。 2.项目设计阶段 由于项目设计的缺陷导致的工程维修问题，站在业主的角度，哪怕服务再及时，维修再到位，即使疲与奔命也不会让业主满意。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有发案率等于零，社区的安全才会得到居民的认可。项目设计阶段的前期介入改“灭火”为“防火”，在规划设计方案出台前，就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到业主生活和物业管理的实际需要，提高设计品质。 优化规划设计是物业区域能否形成完整、合理、舒适、便利等区域功能的先天决定因素，以往房地产开发在规划中大多考虑了美观和结构合理的因素，而没有从有利使用和管理的角度，从使用人的角度整体规划。同意出现建成后的物业使用与管理上的各种矛盾与欠缺，并造成整体布局上的缺陷。物业管理的前提介入及时带来使用人和管理人长期相伴所积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在物业规划设计时或物业建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 3.项目施工阶段 在项目的施工阶段，