中原地产：2011上半年度报告之土地篇.docVIP

中原地产：2011上半年度报告之土地篇 推荐文章： 统计局：6月份39城市新房价格同比涨幅5%以内 许荣茂：下半年楼市不会很差 国资委：保障房建设毛利为1%-5% 基本保本不亏 国土部：保障房用地要及时转为有效供给 沈阳7月21日再出让9宗土地 总面积31万平 沈阳推出金廊最后18块待开发地块 今年调控以来，土地市场表现较为冷清，部分地方政府甚至以主动下调底价，放宽付款条件及推荐会询问报价等方式望促成交易，这对于大型房企适时抄底带来了机遇。 　　土地现状：成交低迷 地价下行 　　011年上半年，土地市场出现分化。据中原集团研究中心最新发布的《2011上半年度报告》介绍，居住用地成交量显着下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，房企入市购地的时机已经到来。 　　成交下滑 居住用地占比缩减 　　本轮调控实质上是前两年调控的延续。自2010年4月新政之后，全国土地市场已陷入低迷。为防止流标情况频频发生，多个城市先后实施土地出让“预申请”制度。受此影响，4月新政以之后的土地流标率始终处于历史低位。有鉴于此，在目前阶段，我们认为土地市场的实际成交量或能更好地反映市场的真实状态。 　　总体而言，今年上半年土地成交量同比大幅下滑。受到调控政策持续升级的影响，楼市各类需求均受到限制，开发商也只得收缩战线，减少土地购置。今年上半年，15个重点城市居住用地成交面积同比减少近3成。住宅市场的限购政策导致部分需求被“挤出”，开发商也转向受政策限制较少的商业地产市场，商业地产呈现供求两旺局面。15个重点城市上半年商办用地成交面积同比增加14%，商办用地占经营性用地（居住和商办）比重显着上升。 　　稳中有升 二线发展中城市逆市上扬 　　限购之下，不同类型城市的土地市场表现出现分化。据中原监测，二线发达城市的土地成交量降幅最为显着，成交面积不足去年同期的一半，与前两年同期均值相比的降幅亦超过3成。居住用地占比显着降低，由2009年80%、2010年83%，下滑至2011年上半年的67%。 　　与一线及二线发达城市相比，多数二线发展中城市仅对中心城区限购，全市受限购影响较小，加之地方政府仍愿意提供优惠条件吸引开发商投资，因此二线发展中城市的土地成交量在1至6月却出现了逆市上扬，同比增加4成，居住用地比例基本稳定。 　　地价走低 多次调控叠加效应 　　自2010年4月起，国内房地产市场已经历了三轮调控。在多次调控的影响之下，各地土地市场整体地价呈走低之势。 　　首轮调控（2010.4.17~2010.9.28）中，北京、上海即采取限地价、综合评标及无偿配建保障房等措施控制地价水平。一线城市地价于调控次月迅速下跌后企稳回升，二线城市未受政策影响，期间地价仍呈波动上行趋势。次轮调控（2010.9.29~2011.1.25）持续4个月，期间适逢楼市销售旺季，市场回暖，大量销售资金回笼使得开发商积极购置土地，整体地价未现大幅波动。第三轮调控（2011.1.26起）中，限地价、综合评标、配建保障房等措施由北京、上海扩展到广州、深圳以及部分二线城市。政策执行5个月以来，地价下行已呈现明显趋势：一线城市土地成交均价显着回落，二线城市地价也止住了上升势头，并有小幅下调。 　　同质比较 地价未有显着下跌 　　但是，在上述平均地价的变化中，成交地块区域分布的影响不容忽视。 　　从土地出让的区域分布来看，二线城市的地价坚挺与其中心区域出让比例较高不无关系。第三轮调控中二线发达城市的中心区域出让比例稳步扩大，尽管多个城市开始执行无偿配建保障房制度，但受一线城市“挤出效应”及本地市场平稳发展影响，外来房企踊跃进驻，地价依然保持稳中有升。而二线发展中城市随着中心区域出让比例下降，土地成交均价初现小幅下探，但总体地价水平在三轮调控中依然保持平稳。 　　若以同区域、同类型地块成交情况看，主要城市土地价格依然未有显着下降。今年部分典型地块成交价与前期市场价格相比，波动幅度仍在10%以内。