白云·时代新居策划方案-.doc

白云·时代新居策划案 第一部分 市场分析 白云楼市现状分析 1、区域概况及地产趋势 白云区是贵阳市所辖的一个行政区域，是贵阳市的卫星城，通过贵遵高速公路与贵阳相连，它不仅是贵州最著名的铝工业基地，同时也是国内久负盛名的铝城。 在以往筑城人的心目中，白云区给人的第一印象常常是偏远、粗糙、与贵阳市形成一个相对独立或断裂的区域。但，经过这些年市政设施的不断完善及白云人不懈的努力。虽然白云区客观上仍距离市区较远，但目前已有数条连接市区的交通干道交付使用；且区域经济历年来都在不断的迅猛增长。 应该说，目前白云的房地产市场已呈现出前所未有的良好契机。 在2000年9月召开的房交会上，小河、花溪的部分楼盘成为置业者瞩目的焦点。而白云区的房地产开发则悄无声息。报纸、电视等媒体上很少见到白云区的地产报道。我们都知道小河、花溪、白云这三个板块通过各自相连的沙冲大道、花溪大道、贵遵大道与贵阳紧密联系。小河的繁荣来自政策的指引和自身的动力；花溪的蓬勃发展得益于优美的地理环境和浓厚的人文气息；而白云区由于城市功能定位的不同，决定了白云区房地产的发展只能是结合大企业进行开发，以水平价格差同其它区域抗衡。 对于楼盘而言，第一要素往往是地段与位置，那么对于郊外，尤其是白云区的楼盘来说，面临着新的考验和决策。 2、白云楼市的发展进程 白云区的建制是1973年才开始恢复的，起步较晚，发展缓慢。 80年代初，只有为数不多的几栋住宅楼。 至1993年房改时，全区也仅有500余套公房出售，供需矛盾十分突出。这在当时也刺激了房地产业的发展。 93—94年，主要是职工集资建房，同时有部分商品房开发，当时的商品房价格十分便宜，每平方米才450元左右，几百套房子一推出来很快就被抢购一空。 97年后，贵阳的部分开发商开始进入白云区，开发了一些较具品味的商品房，开始引入新的建筑理念。标准式、跃式、复式、别墅等各种户型多种多样，再加上人口的增多，住房居住的观念更新，市场供给不足，导致房价一路攀升，由前几年的每平方米550元—680元涨到现在的每平方米750元。 而目前，在白云已涌现出一批较有口碑和品牌效应的，具备较好实力的发展商（如朝晖房开、强臣房开、永茂房开），他们对推动白云的房地产业，提升白云建筑的整体水平注入了新鲜的血液。 3、区域地产市场蕴藏着巨大的潜力 在白云区房地产的发展史上，依托大厂搞开发是其显著特点。目前贵州铝厂的2万多名职工中就蕴藏着巨大的购房潜力。其原因在于： 贵铝目前的经济效益较好，职工的工资、福利待遇较高，从而其购买力较强； 贵铝职工目前的住房条件尚不尽人意，职工有强烈的二次购房欲望。 与贵铝相邻的白云村住房开发力度最大，目前连片开发了总面积逾8万平方米的贵铝住宅小区，以680元/M2—720元/M2的价格整体出售给贵州铝厂。其项目一期2万多平方米目前已交付使用，二期4万多平方米正在紧张施工中。 今年年初开盘的朝晖花园，在小区规划、配套、物管、项目包装、促销手段等方面都有一定的创新，它在白云的地产业之中起了示范作用，并产生了明显的经济效益。 4、区域综述 通过对白云区楼市的调查,不难看出白云区楼市尚处于一个比较初级阶段,在售楼盘数量并不是很多,近10个左右，包括一些不知名的楼盘在内。从总体上看，区内各楼盘销售态势良好，以650-1200元/m2的价格出售，相对于贵阳及其它地区来说是比较有明显优势的。从各楼盘所处位置不难看出，在售的楼盘大多集中在白云大道两侧，而且多集中在白云公园附近，可见，便利的交通和优美的环境是吸引客户的有利要素。 位于白云南路的楼盘主要有园林居、蓝天大厦及几栋未知名的楼盘，价格在750-1200元/m2元之间。这一地段处于白云的入口处，有着十分有利的地理优势，加上即将开发的金阳新区就在其西侧，所以，尽管价格相对于其它楼盘略高，但销售情况都还不错。位于朝晖路的朝晖花园则是区内唯一的大型楼盘，目间一期近200余套已售完，正推出二期的80套，销售态势也见好，毗邻金阳区的有利位置，区内较好的配套、物管以及优美的生态环境，吸引了区内不少客户的目光，销售状况良好并成为白云区内楼盘的典型代表。位于同心路的金谷园的客户则主要是与之相邻的铝厂的职工，这一楼盘利用地段在抓目标客户上应该留个典型。 就目前白云楼市来说具有以下主要特征： 规模大的不多，除朝晖花园外，基本都属于小规模。 朝晖花园占地40000m2，建筑面积80000多平方米的规模在白云独树一帜，所以其在规模上已完全同其它楼盘区分开来，加上配套、物管方面的优势，自然成为区内客户的最爱，而其它楼盘均属小规模。 各楼盘的建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动的影响。 在市政治经济文化中心向西移的战略影响下，各楼盘的建立自然会考虑到这点，如各楼盘均位于白云大道两旁，典型的应属朝晖花园，其借助