2009年土地储备行业风险分析报告-.doc

摘 要 一、土地储备行业基本情况 （一）土地储备的定义 土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。土地储备机构的定位是不以盈利为目的，并积极服务于政府。 （二）土地储备的方式 土地储备的方式，就是土地使用权由集体或城市其他使用者手中向政府集中的实现形式。现阶段，有以下几种形式：征用、收回、收购、置换。 二、土地储备行业在国民经济中的地位 土地储备行业在国民经济中的地位和作用通过土地储备制度体现出来。土地储备制度是指政府依照法律程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收回、收购、置换、征用等方法对取得的土地进行前期开发、整理，并进行储备，以供应和调控城市各类建设用地的需求，确保政府能垄断土地一级市场的一种土地管理制度。 （一）土地储备制度在城市土地管理中的主要作用 提高政府对土地市场的调控能力；优化城市土地利用结构，提高土地利用效率；增加政府财政收入；落实耕地保护政策。 （二）土地储备制度对房地产市场的调控作用 土地储备制度所形成的政府垄断供给解决房地产市场结构失衡和市场价格畸形问题。土地储备制度采用市场机制对城市土地开展资本运营将限制城市土地供应总量，消除“零地价”现象。土地储备制度对土地实行“统一管理”将解决房地产市场管理问题。 三、土地储备行业发展环境 （一）宏观经济环境 1.宏观经济运行 宏观调控政策转变；宏观经济总量增长速度下降；工业生产增长放缓，企业利润增速回落；投资保持较快增长，投资结构有所改善；国内市场销售增长较快，城乡消费旺盛；价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳；进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。 2.金融运行情况 在金融方面，储蓄存款持续向银行体系回流，居民在资产选择方面的流动性偏好特征明显。2008年的货币政策出现了从“从紧”到“适度宽松”的巨大转变。 四、土地储备行业政策环境分析 （一）重点政策 《土地储备管理办法》新增的内容亮点有：对土地储备的内涵进行了界定；允许土地储备机构进行融资；允许临时使用储备土地；规定财政性资金依法不得用于土地储备贷款担保。 《国务院关于促进节约集约用地的通知》，重点明确了五个方面的政策措施：按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准；充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率；充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制；强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用；加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。 《关于金融促进节约集约用地的通知》要求，严格商业性房地产信贷管理，严格农村集体建设用地项目贷款管理，同时加强金融支持，切实促进节约集约用地。 （二）政策未来发展趋势 进一步完善和健全土地储备制度的法律法规体系；进一步细化和明确有关文件内容，增强土地储备政策的可操作性；加强土地市场需求预测，制定土地供应计划；建立土地储备的运行绩效评价监控体系。 五、土地储备行业发展情况 （一）土地供给分析及预测 土地的供给通常分为自然供给和经济供给。自然供给是相对稳定的,不受任何人为因素或社会经济因素的影响,因此它是无弹性的。经济供给是变化的,有弹性的,并且不同用途土地的供给弹性是不同的。 土地经济供给的影响因素有：各类土地的自然供给；利用土地的知识和技能；社会需求；产品价格；土地利用计划；土地供给者的行为。 增加土地经济供给的措施有：扩大土地利用面积；提高集约经营水平；建立合理的土地制度；调节悄费结构；利用新技术；保护土地资源。 我国土地的人口承载力使中国土地的自然供给极其有限。但建国以来，我国的国土资源得到了极大地开发、利用和治理、保护。但土地利用尚存在许多问题。 只要积极清理和处置闲置地，土地储备的供应在未来2009—2010年的时间里还是有保障的，但国土资源总量十分有限，关键是要提高土地储备机构的土地处理效率和下游行业的土地利用效率，同时规范土地征收的制度和执行过程。2009年土地供给情况可能会呈现以下特点：房价地价双重下降；土地供应结构失衡；严守耕地红线。 （二）土地需求分析及预测 1998—2004年，我国房地产企业土地购置面积一直保持增长，但增长率趋于下降，2005、2006年土地购置面积出现负增长，2007年又强劲增长，达到近十年来的峰值。与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比，2008年土地市场开始恢复理性，房地产开发企业购置与完成开发土地面积增速持续回落。国家统计局发布的数据显示：2008年1-12月全国房地产开发企业购置土地面积36785万平方米，同比下降8.6%，