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土地開發流程 土地管理與開發專題(三) 2009.9.21 土地開發的定義 經由建設加工完成房地產商品 出售(經營)獲利 土地開發的型態 買斷土地 委託興建 合作興建 分售、分成、分屋、分坪 聯合開發 投資開發、投資興建、開發興建、合作興建 土地開發流程 土地開發流程 投資開發起始階段 市場分析及行銷 土地取得 產品規劃設計、資金籌措及預售 工程興建 廣告銷售 租/售後管理 投資開發起始階段 公司籌畫 數人集資 決定較合適之地點及產品類型 市場分析及行銷 市場現況調查 基地條件分析 主要產品市場分析 競爭者分析 消費者行為分析 行銷組合策略(4P) 市場潛力分析 財務可行性分析 土地取得 進行土地調查之初步評估 取得土地基本資料 地主條件 比較分析 土地開發價值檢討 土地基本資料 地籍圖謄本: 地政機關 土地登記謄本: 地政機關 建物登記不謄本: 地政機關 都市計劃圖: 地方主管機關 (工務局或建設局) 土地使用分區證明: 地方主管機關 (工務局或建設局) 現況圖: 地方主管機關 (工務局或建設局) 複丈成果圖: 地政機關 土地基本資料 建築線指示(定)圖:地方主管機關 (工務局或建設局) 地價證明: : 地政機關 地主條件與比較分析 地價比較 地主條件研判 地點比較 資料完整性比較 土地開發價值檢討 資料收集 現場環境勘查 工程工法檢討 觀察地形、地勢，檢討工程之難易及可行工法 建築法規檢討 依地籍、地形、地市及道路狀況，研究建築技術規則及建築法規。並依土地使用分區之規定，計算建蔽率與容積率。並請建築師繪制設計草圖 地政資料檢討 確認使用地目、地上物處理方式、畸零地、路權、界址、他項權利等。 產品規劃設計、資金籌措及預售 產品規劃設計 產品定位 資金籌措 自有資金 土地抵押貸款與建築融資 預售 工程興建 投資個案經規劃設計及取得建築執照後，始得進行工程興建 廣告銷售 預售或完工後銷售 廣告銷售企劃 租/售後管理 租/售後管理服務已成為未來國內房地產市場的發產趨勢 房客找尋 租金收取 支出給付 維修處理 保全控制 整體居住品質維護 法規調查 相關法規 建築相關法規 (都市土地) 都市計畫法及施行細則 (包含土地使用分區管制規則) 建築法及其子法 省(市)建築管理規則 省(市)畸零地使用規則 建築技術規則 建築基地法定空地分割辦法 建築相關法規 (非都市土地) 非都市土地使用管制規則 已編定用地地區: 實施區域計畫地區建築管理辦法 未編定用地地區: 都市計畫以外地區建築物管理辦法 山坡地範圍地區: 山坡地開發建築管理辦法 與規劃有關的法規項目 建蔽率規定 容積率規定 最小基地與畸零地規定 建築物高度規定 獎勵規定 使用限制規定 獎勵規定 開放空間設計 台北市 台灣省 高雄市 停車獎勵 台北市 台灣省 高雄市 獎勵規定 都市更新 中央與各縣市相關法規 聯合開發 大眾捷運系統土地聯合開發辦法 參考文獻 林左裕 (2003)，不動產投資管理，智勝文化: 台北。 顏堯山 (1993)，建築規劃實務，基泰: 台北。 黃宗源 (2007)，土地開發與建築規劃應用，永然文化，台北。 其他 本週作業 選址 蒐集基地的基礎資料 下次上課時，進度報告5-10分鐘，說明選址的原則與結果。 簡單的書面報告，並附上基地基礎資料影本與分組開會內容與組員任務說明。 * *