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某五星级酒店建设项目 可行性研究报告  一、投资商概况： 投资商—四川某某实业有限公司成立于2000年10月,公司法定地址：南充市嘉陵区建设路四号；公司类型：有限责任公司；经营范围：房地产开发、水电安装、室内外装饰、园林绿化等。公司注册资金3000万元，其中，刘自新出资2979.8万元，占股99.32%，黄华出资10.1万元，占股0.34%，胥国勇出资10.1万元，占股0.34%,。 某某实业公司是南充市一家具有房地产开发二级资质的企业，现有正式职工80人，其中各种专业技术人员70人，平均年龄33岁，均为大专以上学历。 公司法定代表人董事长刘某，男，35岁，一九八四年毕业于南充市农业学校，同年分配到南充市农村工作委员会秘书科，工作期间，曾参加四川师范学院工商管理硕士学习及西部经理学院MBA培训,并取得相应学历.一九九二年四月停薪留职，受聘于南充维新房地产公司，任总经理，主持公司经营及管理工作。二000年成立四川某某实业有限公司，任董事长。 公司管理层具有从事房地产开发经营的能力，能够从全局观念出发，紧紧围绕市场这个中心，引入先进的管理理念和企业管理机制，同时培养员工对公司的忠诚感和归属感、荣誉感、成就感，将企业的发展和员工的进步紧密联系在一起。 公司目前设立有四大核心组成机构：（1）、工程管理部；（2）、营销企划部（3）、人事管理部（4）、财务融资部。在管理上推行了层级负责制、目标量化制、员工学习和培训计划，公司制定了比较完善的各部门规章制度，建立起的电脑处理系统，对人事、项目工程情况、财务状况、销售情况均有严格的控制和考核体系。 四川某某实业有限公司成立后，在南充先后开发了“模范步行街”、“阳光威尼斯”“阳光家园”三个项目，总开发面积11万平方米，其中住宅销售率实现100%，商铺销售率达70%。 公司的第四个开发项目“地中海蓝”已经进入二期开发阶段，总用地面积142亩，其中一期占地34亩，二期占地88亩、三期占地20亩，总建筑面积13.7万平方米，其中一期建筑面积3.37万平方米，二期建筑面积8.6万平方米，三期建筑面积1.7万平方米。公司聘请澳大利亚（墨尔本）柏涛设计集团设计，由深圳闪隽广告公司作广告及营销推广。 公司项目储备情况，公司以竟拍方式取得南充市滨江大道南门坝一号地块（净用地69亩）公司将择机进行开发，以保持公司房产开发的延续性。 项目概况： （一）、地域概况： 四川某某实业有限公司开发的“罗曼威森酒店”项目所在地—南充市，历来为川东北地区中心城市，是四川著名的历史文化名城，嘉陵江畔的一颗璀璨明珠，南充位于四川盆地东北部，嘉陵江中游，东邻达川市，南连广安市，西与遂宁市、绵阳市接壤，北与广元市、巴中市毗邻。幅员面积12,494平方公里。辖顺庆、高坪、嘉陵三区（县级）和西充、南部、蓬安、营山、仪陇五县，代管省辖阆中市。2003年，全市辖有180个镇、302个乡。市区建成面积42.38平方公里，市人民政府驻顺庆区。 截止2003年未，南充市人口总数718万人，仅次于成都市，居全省各市、州第二位；国内生产总值250亿元，位于四川省第六位；城乡居民储蓄余额258亿元，社会消费品零售总额达120亿元，居民消费189亿元，都仅次于绵阳位居四川省第三位。南充市为川北地区政治、经济、文化、科技、信息中心，四川八大中心城市之一，享有“川北心脏”之称，随着中央开发西部的战略实施以来，南充市发展势头强劲。国民生产总值、国内生产总值、社会商品零售总额、居民消费等指标增长均超过13%。 南充市处于成都、重庆“金三角”的经济节点上，是“成渝南”两小时经济圈的重镇之一。南充市同时又是一座典型的消费城市、地域经济发展虽然先天不足，但后发优势明显，市场繁荣，居民购买力强，外出务工人员每年带回现金几十亿元，形成极大的消费潜力。为实现南充市跨越式发展，省政府批准了南充市第六次城市规划修编，确定了“以江为轴，北拓南延、跨江东进、拥江发展”和“一年一变样、三年大变样，五年建成大城市框架”的城市发展新规划和战略目标，努力将南充打造成川东北的交通枢纽和商贸中心，力争到2020年把南充建成百万人口的大城市。随着高坪机场、达成铁路、南充铁路、成南、成广、成渝高速公路的开工建设和建成通车，促进了“南、渝、成”两小时经济圈的形成，三地互为市场的格局必将得到平衡发展，使本项目成为南充及周边地区商务办公、住宿中心。 （二）、项目整体概况： 罗曼威森酒店位于南充市西山运动场，北临繁华的北湖路、东西侧均为大型品牌餐饮店，西侧为恺撒皇宫美食娱乐城，东侧为巴国布衣中餐厅，南临风景秀丽的西山运动中心，居南充中央CBO商务办公休闲区，公用设施完善，交通便利，有极佳的人流环境。 罗曼威森酒店总用地面积4317平方米，其中净用地3304平方米，建筑密度小