论文《城市旅游休闲地产开发模式初探》.doc

城市旅游休闲地产开发模式初探 缘起： 随着地产开发研究的进程，复合式地产成为地产开发的一个趋势，利用广泛的资源，整合成为地产的元素，提升地产价值。城市旅游休闲地产作为复合地产的新兴模式，已经在全国多个城市以不同形式存在并取得广泛的成功。经过参加多个城市旅游休闲地产项目的实际操作和各地项目考察，特对城市旅游休闲地产的开发模式进行初步探讨，以求摸索一条独特的地产开发道路。 城市旅游休闲地产的定义： 城市旅游休闲地产，指的是整合旅游休闲资源，为满足城市居民旅游、休闲、商业、居住需要而开发建设的复合式地产项目。旅游休闲地产以旅游休闲为主题，以商业和居住（一般为第二居所）为依托，包括旅游文化、休闲项目、运动健康、商务社交、餐饮娱乐、居住等元素（当然可以是其中的部分元素结合，并不是所有元素的汇集）。城市旅游休闲地产已经在局部城市以不同形式存在，具体形式和运作模式我下面将进行详细研究探讨。 区别于原先的景区旅游地产，城市旅游休闲地产一般选择在城市的边沿，不一定需要依托强势的景区品牌，消费圈以本城市为主，假日消费和日常商务休闲消费作为主要的消费渠道。因此也具有更大的普适性，在大多数城市均具有其开发的空间。 城市旅游休闲地产产生的社会背景： 经济的发展，生活水平的提高，旅游和休闲成为城市居民重要的消费组成部分。据统计，部分较发达城市，旅游和休闲支出超过生活总支出的50%，大多数城市小康以上家庭旅游和休闲消费支出也在40%以上。旅游休闲消费每年以超过20%的比例增长，未来前景和空间非常可观。 改革开放20多年的社会经济高度发展，为中国培养了一批具有较强消费力的群体。每个城市中的强势经济群体实力较强数量可观，因此旅游休闲地产具备广阔的投资客户群。（每个城市别墅的供不应求正反映了这个状况）。 交通状况的改善以及汽车的逐步普及，使得城市居民的活动空间较以前5-6倍扩大，1小时生活圈的半径达到120公里，这给城市旅游休闲地产的发展提供了最有力的支持。 城市污染、人口密集、工作压力等因素使得城市居民向往远离城市，亲近自然的生活，假日举家外出休闲成为很多市民的重要休闲方式。（近几年每个城市周边的旅游山庄、农家乐等生意火爆正是部分迎合和满足市民的这方面需求）。 商务交往的需求促进城市旅游休闲地产的产生和快速发展。旅游休闲商务作为一种亲和的方式逐步被众多企业和商务人士采用，休闲和商务成为一对结合得很好的孪生兄弟。这很大程度上扩大了城市旅游休闲地产的开发空间。（高尔夫球俱乐部就是一个很好的例证）。 城市旅游休闲地产的表现形式 现金城市旅游地产还属于发展初级阶段，资源整合的还不是很完整，旅游休闲项目和地产之间的结合尚不紧密，主要表现形式包括如下形式，并具备一定的特点： 区域性景点及其景区配套的形式：（这里指的区域性景点不包含大型知名全国性景点） 区域性景点内部具备一定的旅游主题，依托该旅游主题建设作为旅游配套的餐饮、旅游、休闲项目，同时作为休闲第二居所的形式建设部分公寓或者别墅或者酒店式公寓等等。 主要特点为：以旅游为主，围绕景点设置相关项目，靠景点吸引游客进区消费，经营为主，休闲或者投资为辅。地产占整个项目里面的比例很小甚至没有。 休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等： 休闲山庄、休闲农庄、山水风情园等形式，主要以休闲为主，以休闲中的某一个特色作为主题，比如以钓鱼为主题或者以水上游乐为主题或者以特色餐饮为主题。很多项目除了经营这些主题项目之外还经营酒店或者建设地产作为第二居所投资或自用。 主要特点为：仅仅以休闲项目为主，靠吸引休闲客户消费盈利，运营者基本以经营项目为主，地产所占的比例太小甚至没有。这些都是作为城市旅游休闲地产没有整合的资源之一。 更加复合完整的旅游休闲地产形式：（部分城市已经开始被整合成地产形式） 凭借有利的自然环境和交通优势，整体规划，整合上述的包括文化景点、休闲项目、商务空间以及地产项目，以地产项目为主，作为旅游休闲的项目增加地产项目的价值。 主要特点为：更加具备价值，运营中包括旅游休闲项目经营收益和地产开发收益同时获得，互相促进，成为一个良好的价值项目。具体操作我们在下面将详细阐述。 城市旅游休闲地产的开发条件： 自然景观条件：所谓旅游休闲地产，项目本身具备一定的旅游自然景观资源或者休闲资源，比如山水、人文等，一方面使得项目的价值比较容易彰显，另一方面操作难度相对小，投入硬件建设和改造费用相对较低。 交通条件：所谓城市旅游休闲地产，一般偏离城市中心，交通可达性就非常重要了，交通便利与否决定项目的成败。 当地经济状况：城市旅游休闲地产仅适合相对发达地区，相对贫穷的地区享受该旅游休闲地产的群体有限，项目操作风险大。 当地消费习惯和人文习惯：具备休闲意识的地区才具备开发旅游休闲地产的条件，即使当地再有钱，但没有达到这样的消费理念，项目的成功难度也相当大