《九龙湖旅游项目策划修改》.doc

九龙湖旅游区目录 1 1．项目概况 1 1.1规划总纲 1 1.1.1项目范围 1 1.1.2规划依据 1 1.2现状分析 2 1.2.1自然环境分析 2 1.2.2区位交通分析 2 1.2.3现状地形分析 2 1.2.4九龙湖旅游区分析 2 1.2.5周边景区景点分析 3 1.3资源禀赋及评价 3 1.3.1自然生态价值 3 1.3.2历史文化价值 4 1.3.3科学价值 4 1.3.4游憩价值 4 1.4市场分析 5 1.4.1宁波高档房产调查分析 5 1.4.1.5分析结论 8 1.4.2宁波旅游市场调查分析 8 1.5项目诉求 9 1.5.1目标客户诉求 9 1.5.2投资主体诉求 9 2．SWOT分析 10 2.1优势 10 2.1.1市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大 10 2.1.2资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺”、景区规划的“画板” 10 2.1.3竞争优势：目前在宁波地区尚无此类成熟和上档次的项目 10 2.2劣势 10 2.2.1市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱 10 2.2.2资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失 10 2.2.3竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺 11 2.2.4效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖 11 2.3机遇 11 2.3.1旅游业发展机遇无限 11 2.3.2旅游产品转型契机 12 2.3.3区位交通变化机遇 12 2.4挑战 12 2.4.1旅游业和房产业的竞争日益激烈 12 2.4.2房产旅游开发的同质性态势 12 2.4.3营销宣传的滞后 13 第二部分 项目策划 13 3．策划思路 13 3.1策划的出发点 13 3.2旅游区策划理念 13 3.2.1价值观 13 3.2.2美学考虑 15 3.2.3功能考虑 16 3.3文化导入 17 3.3.1文化主题思想 17 3.3.2主题文化介绍 17 3.3.3主题文化应用 18 4. 策划定位 18 4.1主题定位 18 4.2 景区定位与项目概念 18 4.2.1人生境界之园（酒店区旅游用地） 18 4.2.2人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地） 20 第三部分 项目规划设计 22 5. 功能分区和项目设计 22 5.1土地适宜性评价 22 5.1.1高程分析 23 5.1.2坡向分析 23 5.1.3坡度分析 23 5.1.4植物分析 23 5.2空间布局及功能分区 24 5.3旅游项目及重要节点设计 24 5.3.1旅游项目 24 5.3.2重要节点设计 25 5.4入口、道路及游线组织 25 5.4.1入口 25 5.4.2 园路 26 5.4.3游线组织 26 6．基础设施规划 26 6.1旅游配套交通体系规划 26 6.1.1对外交通 26 6.1.2内部交通 26 6.1.3停车场 27 6.1.4交通服务 27 6.2给水排水规划 28 6.2.1给水 28 6.2.2排水 29 6.3电力、电讯、燃气规划 30 6.3.1电力工程规划 30 6.3.2电讯工程规划 30 6.3.3燃气工程规划 30 6.5环卫设施规划 30 6.5.1厕所 30 6.5.2垃圾收集与处理 31 6.6消防规划 32 6.7防灾工程规划 32 7．旅游服务设施规划 32 7.1旅游餐饮设施规划 32 7.2旅游住宿设施规划 33 7.3旅游购物设施规划 34 7.4旅游娱乐设施规划 34 8. 投资概算与效益评估 36 9.图件 36 附件 36 浙江大学旅游研究所 第一部分 项目分析 1．项目概况 1.11.1.1项目范围 宁波开元九龙湖项目位于宁波市镇海区北郊九龙湖风景区内，距离宁波市区18公里，距离镇海区19公里。九龙湖风景区规划面积为36.05平方公里，占九龙湖镇域面积的56.6％。本规划地块位于九龙湖镇郎家坪水库的北部，该地块北依金鸡岭，南向郎家坪水库，沿九龙湖度假区成环形条块分布，总规划面积为12公顷，合计约1亩。1.1.2规划依据 《中华人民共和国城市规划法》(1990年)； 《城市规划编制办法》（建设部，1991年） 《城市规划编制办法实施细则》（建设部，1995年） 《旅游规划通则》GB/T18971－2003《旅游资源分类、调查与评价》GB/T 18972－2003《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国法》《浙江省》1.2现状分析 1.2.1自然环境分析 本项目地块属亚热带季风气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长；冬暖夏凉，气候宜人，年均气温为16.3℃，最冷月平均气温为2℃，最热月平均气温为31℃。该地块为中丘地貌，山体绿化植被茂盛，属亚热带常绿阔叶林带。区内经济作物经营良好，毛笋、柑桔、杨梅等土特产品远