公有营业房公开拍租现状及对策.docVIP

衢州市区公有营业房公开拍租现状及对策 ［提要］　衢州市加强直管公有营业房的规范管理，使其租金标准与市场接轨，并支持部分商业企业改制工作，取得了较好的效益。但也遇到部分原承租人存在抵触情绪、非理性竞拍和不按时腾退店面房等问题，需要进一步完善。 关键词：公有营业房；公开拍租；制度建设 目前，衢州市区直管公有营业房总建筑面积为34，648.88平方米，承租户数共365户。为加强直管公有营业房的规范管理，使其租金标准与市场接轨，并支持部分商业企业改制工作，根据市长办公会议纪要精神，市房管处于1998年6月就下发了《关于加强直管经营用房管理工作的通知》（衢房字［1998］42号），该《通知》规定“新建、收回（置换）腾空的或新增的营业用房原则上一律实行公开招标出租”，到2009年底，公开拍租累计建筑面积已达6，856平方米，取得了较好的效益。 一、衢州市区直管公有营业房公开拍租工作现状 2010年7月31日，根据《衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法》（衢政发［2008］18号）和衢州市财政局《关于贯彻落实〈衢州市市本级行政事业单位国有资产管理暂行办法〉实施意见的通知》（衢财资管［2008］8号）文件精神，市房管处结合直管公有营业房出租的实际情况，本着分批实施、平稳推进的原则，首先选择上街、下街、蛟池街、中河沿、南街等五个主要的社会关注度比较高、繁华黄金地段租赁期限届满的承租户27户进行首批向社会公开拍租。同时，还有新腾空及空置的直管公有营业房12间，共计39间、建筑面积为2，961.62平方米。目前，第一批公开拍租成交的30户营业房基本完成交付签订合同工作。 1、抓好调查研究摸实情。上述五个主要繁华黄金地段的直管公有营业房承租户当中，有原公开拍租承租户，有城市改造拆迁安置户，有原国有企业改制安置职工，有相邻产权的等，有不少历史遗留问题，情况相对复杂。针对这些情况，市房管处对第一批安排拍租的承租户进行了一次全面调查，并上门听取承租户意见，并将调查意见进行梳理，为制定本次拍租方案提供第一手资料，同时多次召开专题会议研究切实可行的方案。 2、抓好方案制定报审批 第一，切实做好公开拍租前期各项准备工作。（1）对须公开拍租的原承租人发送书面《通知》，并上门进行相关政策宣传解释工作；（2）对原承租人因特殊情况不能及时腾空房屋进行公开拍租的，须签订《退房承诺书》及相关《协议》，明确原承租人取得或未取得新租赁权时应承担的法律责任：如未取得新租赁权时应规定的腾房时间及逾期腾房应负的违约责任等；（3）鉴于直管公房租赁户实际上大部分都是长期续租事实，为积极稳妥做好公开拍租工作，尊重历史客观事实，妥善解决历史遗留问题。一是如原承租人未取得新租赁权的，对原承租人的装修残值给予合理补偿。并委托具有国家规定资质的房地产评估公司进行逐户评估，出具评估报告；二是在拍租特别约定中明确在同等条件下原承租人具有优先承租权。 第二，制定公开拍租方案报市财政局审批。首先，根据相关要求及调查结果，按照分批实施，稳步推进的原则，对在2009年12月31日前租赁合同期满的上述五个主要繁华地段承租户列入本次拟公开拍租对象。另外，对即将拆迁及因相邻产权等特殊情况不能公开拍租但要按照不低于评估租金标准的协议方式出租的也列入上述清单内，一并报市财政局审核确定；其次，确定拟公开拍租房屋的新租赁期限及租金缴纳方式、承租对象的确定原则、租赁期间税费和租赁期满的约定、其他相关特别约定等；最后是明确出租程序等。 3、抓好拍租腾房促到位。首先，委托经市财政局认可的拍卖机构进行公开拍租。于2010年7月15日在《衢州日报》发布公开拍租公告，公布第一批公开拍租的营业房清单、装修残值、新租赁期限等内容，另外，指导拍卖公司及时制定拍租特别约定、拍租须知。同时，报市公共资源交易中心核准后，在衢州招投标信息网上发布相关公开拍租信息；其次，透明操作，公开、公正。2010年7月31日下午拍卖公司按照《拍卖法》等相关法律法规规范操作，公开拍租，市工商局、市财政局相关单位人员到场参与监拍，整个拍租过程接受社会各界监督；最后，切实抓好相关腾房移交接工作。按照腾房协议约定，在规定期限内督促相关当事人及时腾房，做到及时交付；并做好原装修残值补偿等相关费用结算工作。重点对少数通过拍租，未能取得承租权的原承租户以各种借口及理由不愿腾房和拖延腾房的，积极主动上门协调，破解难题，化解矛盾，实现平稳交接。如南街9号原由市医药公司承租，本次拍租后，由国美手机取得新租赁权，超出了各方预期（包括原承租人市医药公司），原承租人市医药公司直接面临着职工安置、新经营网点的选址、布局等难题，考虑这一实际情况，市房管处专题研究，工作人员多次主动到市医药公司对接沟通，讲明相关利害关系，并达成互相理解、互相支持的共识，适当延长了市医药公司的腾房期限，并