2010年南京房地产市场年报.ppt

2010年南京房地产市场年报 目 录 南部新城 南京市经济周期性波动特征明显。 随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青奥会在宁举办的契机，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经济进入新一轮的发展周期。 投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水平提升缓慢，消费也难以有效放大，未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。 宏观政策小结 总体情况 土地市场 南京土地市场分析小结 商品住宅市场 住宅市场分析小结 别墅市场 别墅市场分析小结 办公物业市场 办公市场分析小结 商业物业市场 商业市场分析小结 市场结构分析 截至2010年12月，联排与叠加产品累计新增供应量32.64万平方米，占全市别墅供应总面积的58.37%，与去年同期相比下降约5.4%，共有908套新房源上市，占全市别墅供应套数的57.7%。同时两类产品的市场成交份额依然保持较高水平，市场成交房源共1276套，占别墅成交总套数的66.11%，与去年同期相比下降约3.7%。 2010年1-12月，独栋产品新增上市19.22万平方米，新增供应套数397套，占上市总套数的25.21%。同时，1-12月独栋产品销售面积14.41万平方米，共成交324套房源，月均销售套数27套，与去年同期48套的月均销量相比，呈翻倍下跌态势。 板块结构分析 江宁与江北板块为市场供销主力，远郊别墅市场发展潜力显露 1-12月江宁板块共成交28.37万㎡，占全市成交总量的50.7%，但新增上市量仅为销量的48.41%，且目前主要以经济型别墅为主，板块未来竞争力略显不足。 江北板块由于经济型产品的入市，成为全市别墅市场唯一一个供销比高于1.5的板块，供大于求。 远郊板块由于价格因素，2010年市场销量超过江北仙林板块，累计去化10.14万平方米，位居板块销售亚军，占据别墅市场份额的18.2%。随着句容茅山、宝华山区域别墅项目的开发，远郊别墅市场的实际容量将不断扩大。 2010年别墅市场价格出现调整,主要原因是市场成交结构的变化，远郊别墅大量入市并迎来热销，导致低价位别墅成交明显放量。但与此同时，资源稀缺与品质较高的高端别墅项目价格却依然坚挺，并得到迅速攀升。 2010年别墅与普通住宅价格比已由2009年的1.42下降至1.14，随着南京别墅分布向城市外围转移以及城区高档公寓价格的不断高攀，别墅与普通住宅成交均价差有明显缩小的趋势，这为别墅市场未来的发展提供了良好的空间。 由于别墅用地的稀缺与独立别墅的禁批，联排别墅开始迅速占领市场，同时产品品质也大幅提升，“国内罕见的高尔夫联排”、“温泉独院联排别墅”、“观山电梯联排别墅”在南京市场上先后出现，产品独特的竞争优势为其增加了更多的市场机会。 10年办公类物业市场呈现量减价增态势 2010年的办公物业市场供需规模远高于09年同期，且价格亦创下新高； 2010年办公物业总体供应量为44.83万㎡，同比2009年度上升111％；2010年办公物业总体成交量为24.43万㎡，同比2009年度下降20％； 市场全年供求比为1.84，整体表现为供大于求的态势。 2010年南京销售型办公物业成交均价为14113元/㎡，同比2009年大涨23.5％。 市场总述 供应情况 2010年南京市销售型办公物业市场总体供应量为44.83万㎡，远高于09年略高于07、08年水平。 年中供应萎缩明显，特别是6月份，甲级写字楼市场没有新增供应量。 12月写字楼出现放量，达到全年峰值16.53万㎡。 分板块来看，办公物业市场供应有向城市副中心和外围扩散趋势。2010年供应各有20%左右集中在城中及河西；城南和城北板块共约有30%左右， 城南城北江宁等都属于非传统热点办公区域，依托其区域中心的有利位置，陆续推出办公物业。与城中物业相比，这几个项目的销售价格、升值潜力、便利性等优势比较明显。 10年办公物业市场总体供应量远高于09年略高于07、08年水平 成交情况 10年南京市销售型办公物业市场总体成交量为24.43万㎡，低于前两年水平 2010年南京市销售型办公物业市场总体成交量为24.43万㎡，低于前两年水平。年初成交量回落较多，每月成交量不足两万，下半年市场受投资风潮影响，逐渐回暖，基本维持在2万㎡/月的销售水平。 城中楼盘共销售8.85万㎡，占据成交量的36.2%，其主力来自长发羲和、绿地紫峰广场、皇册家园等楼盘。 随着河西CBD配套日益完善及各大市级机关的进驻，河西的办公物业市场也逐步成熟，需求日益增加。共销售6.93万㎡，占据成交量的28.4%，其主力来自万达广场东坊、时代广场、宏普捷座广场等楼盘。 城北板块共销售3.43万方占据成交量的14%，主要来自晓庄城市广场、时代天地