滨江国贸中心可行性研究报告.doc

常熟滨江国贸中心可行性研究报告 目录 一、市场部分 二、项目分析 三、营销策略 四、利润测算 五、秀稿展示 第一部分 市场部分 一、常熟市场 1、常熟市概况 常熟市位于江苏省东南部长江三角洲经济发达地区东邻太仓，距上海；南接昆山、苏州；西连无锡、江阴；北濒长江黄金水道，与南通隔江相望；西北境与张家港接壤。全境东西间最大直线距离49，南北间最长距离37，总面积1264平方（含长江界属水面）。地势低平，海拔大都在37米间。山丘主要有虞山、顾山、福山。其中以虞山为最，海拔261米，长6400米，东端蜿蜒入古城，素有“十里青山半入城”之说。常熟市现有土地总面积1094平方千米，耕地面积58531公倾，其中水田面积44359公顷，旱地面积14172公顷。境内水网交织，各河流湖荡均属太湖水系，其分布呈以城区为轴心向四乡辐射状，东南较密，西北较疏。主要河流有望虞河、白茆塘、元和塘、盐铁塘、常浒河、张家港、耿泾塘等，湖泊有昆承湖、尚湖等。 常熟GDP年年保持较快增长，其以服装业为龙头的发展模式获得巨大成功。 社会固定资产投资额每年有10%左右的增速，表明常熟得到各方的大力的支持。 国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。 3、常熟楼市 截止到09年度，常熟房地产开发投资额78.06亿元，是2006年的近2倍。 自从2007年起，常熟市的房屋施工面积逐年增长，可以预计2010年的将达历史新高。 自2007年起至2009年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。 但从第一季度来看，2010年度的竣工面积极有可能创下新低。 尊天认为： 2010年，竣工数量可能创下新低，主要是因为新“国十条”的颁布，政策严压，购房者观望，开发商放慢开发节奏。 4、政策分析 随着国务院总理温家宝在两会记者采访关于高房价的发言，三、四月有关房地产的政策相继出台。 本轮调控目的： 政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。 抑制房地产价格过快的上涨速度 减少房价对社会稳定的政治影响 寻求房产调控与经济增长之间的平衡 寻求经济增长模式的转型 其中房价的调控是重中之重 尊天观点： 本次调控虽有部分央企退出房地产，但主业房地产央企大鳄不受影响，而对于土地财政问题则根本无涉及。这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。 本轮调控新政主要针对消费渠道之中的投资、投机,而其他的影响因素此次调控未涉及。 保障性住房、梯级住房体制成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变 。 虽然受本次调控，但其投资房产的意图只是被压制而非消除,在有合适的时机仍会再次进入房地产领域。 新政力度 力度之强为近年来少有 。 新政影响： 调控影响 新政对常熟房产市场影响： 目前，常熟住宅市场以大户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和投资需求。 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的常熟市场影响有限。 此次调控对外来购房的压制，是会有一定的不利影响。 我司认为 此政策在未来不会长期坚持，外来购房需求压制后一旦释放将会带来强劲的需求反弹 新政对本项目影响 对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非常熟户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生影响。 尊天预判： 后续政策出台视政府调控决心和调控效果； 2010年的政策年中，短期内房地产价格会有一减速过程，包括部分回调的可能，而且这种调整会持续全年； 但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产发展的热潮期； 甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情。 新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？ 尊天观点： 受新政调控影响，购房意愿有一定的影响，购房时间有往后延伸趋势； 除价格外，对外来政策及房产市场变动的关注度加深； 房型需求上，对于较小房型的购买意愿略微增加，而大房型的关注度减少； 调查问卷特别显示，对于常熟流行送面积房型的设计方式受市场追捧； 同时调查显示，常熟当地、及在常熟经商的客户，仍是未来购房主力客源； 尊天观点： 市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供应量极少； 城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步发展； 城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了常熟老街这样的大型社区； 从现在发展态势，新的行政区的变化使得城市向东发展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块； 板块特征是项目体量巨大、自身发展配套商业中心、项目定 位高端、入住客户客层购买力强劲； 滨江新城目前在建在售项目不多,还没有形成规模,生活配套还不完善,因此发展还需要一个过程。 二、滨江新城市场 1、滨江新城简介 常熟市滨江新市区规划用地21.0