成都郫县创智公园项目投资方案报告.ppt

上海汇欣投资有限公司成都汇兴投资管理有限公司英国LSP（林博）工程与环境设计有限公司上海林博建筑规划有限公司二零一一年二月二十六日 前言 通过前期调研、实地考察和论证分析，对本项目展开系列研究，逐步明确以郫县新城经济高速增长为契机，以千年历史沉淀为历史依托，以步行街区、标志性建筑和景观小品为导向，结合创智公园现有的优美景观，营造传统商业和现代商业有机结合的核心商圈；打造商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、商贸金融、旅游观光、行政商务于一体的首席复合主题的生态商务区。 本项目以“成都西·首席低碳智能城市大型商业综合体”的总体定位，成为领袖郫县的商业商贸、休闲娱乐和文化聚会的龙头，乃至成都西的商业引擎。而如何在商业氛围有限的条件下先人一步，打造项目的品牌标杆形象，做到项目的“超前性、主题性、可持续发展性”，并兼顾项目的销售与日后的商业经营管理，就必须形成清晰、连贯、有预见性的商业规划思路。 项目区域商业价值解析 成都带动郫县！ 郫县影响成都！ 成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市 成都三大核心商圈：春熙路、盐市口、骡马市 成都市区各大现有卖场分布图： 郫县概况与经济： 城市区位及地位：郫县地处川西平原腹心，位成都市西北近郊，与彭州、新都、金牛、温江、都江堰等５个县（市、区）的２０个镇（乡）接壤。属成都上游地区，距市区中心18公里，历史悠久，区位优越，物产丰富，人杰地灵，素以“银郫县”享誉中外 郫县经济主要发展数据：  根据郫县的发展基础和发展趋势，结合在成都市的定位，逐步形成“一城一区一园三带”的空间发展格局，促进资源的有效整合和合理配置，实现城镇建设和产业协调发展。 城市发展片区的发展要以居住休闲、行政商务办公、文化、科研教育和商贸等功能为主导，不断完善公共配套设施，增强城市功能，改善城市风貌，提升城市文明程度。旧城区要加大改造整治力度，完善人居、商贸功能，新城区建设要着力配套服务于成都市高新西区的发展 郫县区域商业概况: 1、商业沿革 2004年以前郫县商业与成都周边其它区县有着共同的特性，即主要以临街底层独立商铺为主，随着2004年成都东盛房地产开发公司的商业步行街项目—星光大道的成功开发，郫县出现了集中式商业步行街。 2、商业现状 郫县的商业现状与成都周边其它区县一样，以临街独立底商为主，消费群的消费习惯也是以县城中心周围为主。 3、商业业态 目前郫县商业的业态杂乱，服装、超市、电器等商业业态均没有进行统一的、集中的规划。据了解，星光大道项目在前期开发时，开发商曾对业态进行了统一规划，但项目销售完成后，由于投资者的无序租赁，打乱了原有的业态规划。 4、商业租售价格 郫县主要街区租金如下： 东大街：20－150元/㎡?月 西大街：18－80元/㎡?月 南大街：16－100元/㎡?月 北大街：30－260元/㎡?月 在售商业项目价格： A、上都项目： 位置：郫县小北街 商业形态：独立底商的内廊式商业街区形式 价格：均价7800元/㎡ 主力面积：50－80㎡ B、龙湖. 弗莱明戈 位置：郫县蜀都新城高专路与西区大道交汇处 商业形态：底楼独立商铺 体量：10000㎡ 价格：均价 10000元/㎡ C、蜀都.恒创广场 位置：东大街和二环路交界处 商业形态：两层独立商铺 体量：15000㎡ 价格：均价 11000元/㎡ 郫县商业市场现状 商铺以临街独立商铺为主，目前没有大型的集中式商业体量； 商铺租金以城区中心地段最高，且逐渐向四周递减； 在售项目1F独立商铺均价为7200－12200元/㎡； 区域在售项目开发商已考虑在后期修建独立式商业 项目区位概况 项目位于郫县南北大道西侧，紧邻成灌高速郫县入城口，四邻环绕行政中心、五星级酒店、高端住宅及市政公园和广场等 地块属性 项目由南北两地块组成，建议容积率为2.5，南地块占地125亩，建筑面积,17万㎡，北地块70亩，建筑面积10万㎡。总建筑面积（含地下室）约30万㎡ 项目区位特点 项目位于郫县新城行政中心位置 项目将成为郫县未来最繁华的商业中心，辐射全县范围 环绕风景得天独厚的城市公园，亲水优势明显 周边商业价值逐渐增加，投资预期价值增长明显 各大楼盘销售情况良好，30万常住人口即将入住，消费力强劲 郫县现状整体缺乏高端行政办公建筑及大型商业综合体 郫县需要一个立足成都，服务西南的城市综合体来吸引商机与互动发展 项目总体定位解析 项目总体定位： 成都西·低碳智能 大型