XX文化旅游商业街建设项目可行性研究分析报告.doc

XX商业旅游商业街项目 XX工程咨询公司项目可行性研究报告项目建议书资金申请报告 可行性研究报告  项目概况 地理位置：XX文化旅游商业街(暂定)位于安徽XX市XX寺旁边，地处赭山脚下，位于进城主干道XX山路一侧。 占地面积： 规划用地面积：16765m2（约25亩） 。 规划建筑面积：24780m2， 建筑密度：43.16%，平均层数：3.19层。 容积率：1.478 规划用途：商业街 转让土地价格：4900万元（196万元/亩） 投资回收期限：1.5年 XX概况 2000多年的XX是历史名城，1876年，中英签订的“烟台条约”将XX、XX等四个城市辟为通商口岸，成为长江通商巨埠之一。 XX为省辖市，下属三县（XX、XX、XX），四区（XX、XX、XX、XX）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。 全市人口215万，其中市区人口75万，流动人口15万。 2002年国内生产总值245亿元，比上年增长12%；超出全省平均水平3.1个百分点。 城市定位 长江中下游的交通枢纽； 安徽省现代化工贸港口城市和区域经济中心； ２０１０年，XX将成为长江中下游、宁（南京）汉（武汉）之间的大城市； XX交通便捷，目前已成区域经济龙头。市场已形成较强的辐射能力。 城市规划 城北：工业加工区 城中：商贸旅游区 城南：文体行政区 发展规模：２００５年城市扩容，市区人口将达到９０万，流动人口２０万。２０１０年城市人口１３０人，流动人口３０万。 项目符合城市布局规划，紧邻市中心广场及华东第三步行街（中山路步行街）项目开发周期与城市扩容同步。 经济前景 2002年，第一产业增加值24亿元，比上年增长1.3%；第二产业增加值133亿元，比上年增长16.0%；第三产业增加值88亿元，比上年增长9.2%。产业结构在调整中演进，第二产业对国民经济的拉动作用显著增强，第一产业增加值占国内生产总值的比重首次降至10%以下。 国有、集体企业的改制退位工作基本完成。308户全部国有和年销售收入500万元及以上非国有工业企业完成工业增加值86.23亿元，比上年增长27.0%，其中：国有控股企业工业增加值45.84亿元，增长26.1%；三资企业工业增加值19.42亿元，增长41.0%；股份制企业工业增加值10.05亿元，增长24.0%；私营企业工业增加值10.30亿元，增长19.9%。大中型工业企业实现增加值66.88亿元，增长24.0%。 产业结构逐步合理，第三产业稳步提升；国有、集体企业改制完成，三资企业增长迅速，私营企业稳步发展，形成了良性的发展状态，其经济前景看好。 XX房地产市场情况 1、房地产增势惊人 区域经济高速增长，第三产业稳步提升，商业、房地产增长速度达到50%左右。 2003年一季度建设投资高达26369万元，比2002年同期增长30.4%，创下了历史最高记录。? 商品房的竣工面积为12.87万平方米，比2002年同期增 长29%。商品房销售面积为11.11万平方米，比同期增长49.5%，商品房销售额为25091万元，比上年增长141%。? 房地产增势惊人，市场处于销空状况；外地开发商看好区域市场，温州、浙江炒家进入XX市场。 有关部门分析XX房地产市场火爆、行业投资额增加的原因是：外地房地产开发商对XX房地产市场看好，他们的投资是XX房地产市场升温的重要推动力量。 2、房价的支撑者 投资者开始将资金转移到二、三类城市房产市场，这类市场的回报率已接近大中城市的回报率，且风险较低。 XX是一个传统的商贸之城，目前市内聚集了一批温州及浙江各地的商人； 他们是商业流通的运营者，也是XX房产市场的支撑群体； 他们具有较强的投资能力和投机性。 3、居民消费 社会消费增长稳定，区域市场规模偏小，休闲类专业市场空缺。 全年社会消费品零售总额80.13亿元，比上年增长7.1%，其中城市实现消费品零售额46.64亿元，增长8.9%； 市场容量分析 专业市场的销售额小于零售总额，说明当前专业市场处于盈利状态， 专业市场的销售额小于零售总额，说明有新市场进入的空间；且目前区域内专业市场规模偏小，XX项目建成后将成为区域内的第三大专业市场，故具有强力的竞争优势 四、仿古商业步行街的宏观分析 南京“夫子庙” 夫子庙步行街的商业规划是以夫子庙为中心，沿秦淮河两侧，形成以旅游观光、餐饮，购物，娱乐休闲为一体的，以明清建筑为主基调的商业步行街。 1、商铺类型 夫子庙步行街的商铺以两层结构为主，经过十几年的演变，小门面逐渐被大型连锁企业所吞并， 2、供求关系 南京夫子庙步行街目前处在有价无市的状况，愿意转手的商家极少。 3、销售及租赁价格 目前南京夫子庙的外围商铺售价底层的价格在30000元/M2，二层在15000元/M2，三层以上一般为办公用房，目前的