2011年娄底双峰“万都帝豪”项目产品定位及营销策略报告.ppt

;伟大历史产生伟大实践，伟大实践诞生伟大时代，伟大时代孕育伟大人物;古之成大事者，规模远大与综理密微，二者缺一不可。 办事之法，以五到为要，即身到、心到、眼到、手到、口到也。 治军之道，总以能战为第一义，能爱民为第二义，能和协上下为第三义。;每一个城市，每一个时代， 都有其标志及里程牌， 从历史人物到城市建筑， 世界如此，中国如此，双峰也将如此。 公元1811年，曾国藩诞生，200年后， 公元2011年，双峰即将诞生新的城市标志和新的生活方式。;光荣的历史使命;本项目规划用地面积60262.92㎡，处于城北新城核心，双峰政务区内，是高端住宅聚集区，未来城市生活配套都将聚集于此。;;当我们不需要为项目的位置和规模多做解释的时候， 接下来我们要思考的就是： 1，我们要在这个地块上做什么？ 2，怎么做？ 在解决以上两个问题之前，我们先来认识双峰、了解 宏观大势以及双峰房地产市场：;第一部分：认识双峰;双峰，地处湘中腹地，隶属于娄底市，处于东经111度51分43秒至112度31分7秒，北纬27度12分31秒至此7度45分51秒之间。东邻湘潭、衡山，南接衡阳，西毗邵东、涟源，北界娄底、湘乡。东西长61公里，南北宽59.2公里，总面积1715平方公里。约占湖南省总面积的1%。 辖13镇3乡（永丰镇、梓门桥镇、井字镇、荷叶镇、杏子铺镇、蛇形山镇、 甘棠镇 、洪山殿镇、三塘铺镇、青树坪镇、花门镇、锁石镇、走马街镇、印塘乡、石牛乡、沙塘乡），人口92万，县城总人口约9万。;双峰县历史悠久，钟灵毓秀，地灵人杰，英才辈出。这里孕育和诞生了三国蜀汉名相蒋琬，清代重臣曾国藩 ，中共早期卓越领导人之一蔡和森等一大批优秀人才。当前，双峰也得意于名人效益，发展“古色”旅游、“红色”旅游和“绿色”旅游。曾国藩与蔡和森也成为双峰的两张名片。;近年来双峰经济发展取得了一定的成绩，截至于2009年，双峰地区生产总值已达到832713万元，双峰城镇居民收入已达到10451元。 双峰经济和社会发展中也是存在一定问题发，主要问题是经济结构性矛盾仍然突出，经济增长速度与全国、全省、全市 农田相比，仍然偏低，农业低效，工业腿短??就业压力大，农民增收困难，居民收入差距扩大。 从2009年全省经济排名来看，娄底位于全省14个地区的第10位，而双峰位于娄底地区5个县市的第4位，总体来说经济还是相对落后的。;基本概况;基本概况;第二部分：全国房地产大势及双峰住宅房地产市场;宏观经济数据分析;2010年PPI/CPI的“风”回逆转，经济发展压力骤增。;从1998年-2009年的GDP经济数据增长率可以看出，2007年是GDP增长的高峰期，2003-2007年间，由于国内需求两的带动，经济增速明显加快，GDP的增长率都超过了10%，但是由于国际经济危机的影响，从2008年开始，GDP增长率出现向下的形态，虽然GDP增长率有所减缓，但是GDP的总量依然保持着上升的态势。;国家统计局发布前三季度全国房地产市场运行情况报告，前三季度全国商品房销售面积6.32亿平方米，同比增长8.2%，增幅比前8个月同比提高1.5个百分点。 前三季度，商品房销售额3.19万亿元，同比增长15.9%，增幅比前8个月提高3.3个百分点，其中商品住宅销售额增长11.2%，办公楼和商业营业用房分别增长49.9%和48.2%。9月，全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。 国家统计局数据还显示， 8、9月份，国内主要大中城市场商品房市场出现一定程度的回暖迹象。9月份全国商品房销售面积一改之前7、8月份回落的趋势出现了一定程度的反弹，而全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨的趋势也一直延续。 据中国信息报报道，前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8%。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2%；利用外资359亿元，下降26.2%；企业自筹资金12787亿元，增长14.5%；其他资金17654亿元，增长62.4%。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长52.0%；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7%。;数据显示，1月第一周，土地推出量较上周增加，监测的20个主要城市共推地173宗，较此前一周环比增加109宗，推出面积635.1万平方米，环比增长30%。 一线城市均有土地推出，但仅北京、广州各推出3宗住宅用。上海共推出48万平方米土地，成为推出土地最多的一线城市，仅北京、广州有住宅用地成交，成交面积分别为11.3万平方米、33.6万平方米，上海仅成交1宗商业用地。 二、三线城市住宅用地交易相当活跃，共计64万平方米，成交量位居首位。成交量较大的还有福州、大连，分别成交51万平方米、49万平方米。此外，天津成交3宗，面