“省地税局大楼”物业管理方案书.docVIP

省地税局大楼物业管理方案 一、项目概况及特点 地理位置优越：省地税局大楼位于地处福州市鼓楼区铜盘路62号。东至左海大厦相邻小巷，南至铜盘路，西至武警总队围墙，北至二环路，总建筑面积30303平方米，占地面积：11690平方米，地下一层，地面23层。此地段汇集了众多的写字楼，交通方便、经贸活动频繁、信息集中通畅集中办公、处理公务是现代化的智能办公大厦功能齐全，设施配套有服务前台大小会议室、车库餐厅、、等配套服务场所设施。近年，随着经济体制改革的不断深化，对劳动保护的工作内容、工作方法及活动方式等提出了新的要求。运用“一法三卡”，规范了开展安全检查的主要标准和具体内容，具有很强的实用性和可操作性，企业的安全生产监督与企业的安全生产管理有机结合，提高了对各类事故隐患的超前预防、监控和治理的效果。“一法三卡”指重大事故隐患和职业危害监控法及安全检查提示卡、有毒有害化学物质信息卡、危险源点警示卡。事故隐患和职业危害监控法指在生产(工作)区域内对事故隐患和职业危害作业点采取排查、评估、建档、立卡等措施，建立监督控制体系，促进隐患整改的群众性劳动保护方法。有毒有害化学物质信息卡事故隐患作业点名称、危险等级、易发生事故种类、防护措施、监控要求、紧急预案、责任人、检查周期等内容提示。危险源点警示卡通过在危险区域或岗位挂牌，提示存在的危险，让员工提高警惕。安全检查提示卡是作业现场安全检查主要内容提示UPS不间断电源是否工作良好。 (7)消防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。 (8)发电机系统：检查冷却水位、油位、滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油、水情况和启动蓄电池电压、液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。 (9)防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些连接点的松脱和断开。若有问题，立即处理。 （六）房屋维修养护及装修管理 1.房屋维修管理方案 (1)根据管理处的管理目标，制订大楼内房屋维修及养护的实施方案。 (2)必须具备工民建的有关知识，能编制工程预结算，懂得房屋结构特点以及使用要求。 (3)必须具备物业的有关管理知识，熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。 (4)掌握大楼内房屋的分布情况、结构类型，地上及地下管道的走向、分布和起止点。 (5)接受大楼业主报修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决业主的疑难问题。 (6)组织维修员对大楼内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。 (7)经常巡视大楼及检查维修工的工作情况，发现问题及时处理。 (8)定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训，提高维修工的思想和技术素质。 (9)响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其它部门做好各项物业管理工作。 2.对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施 (1)全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。 (2)在业主装修期对此类管理规定进行全面宣传。 (3)发现此类现象，管理处应及时规劝并制止。 (4)对已发生的类似现象限期整改，保证全体业主的共同权利。 (5)加强日常监管。 3.房屋装修管理方案 (1)装修施工队和装修方案的选择 ①帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。 ②业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。 (2)装修申报 ①大厦装修，施工单位必须提前七天向管理处申报，事务员对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手续资料。 ②业主/施工单位领取《装修审批表》、《装修人员登记表》等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。 (3)装修审批 ①业主/施工单位应如实填报装修内容，并提交装修设计图纸及经消防部门报批的《消防审核意见书》。 ②在接业主/施工单位递交的装修方案一周内，事务员会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修现象。 ③业主/施工单位收到批复后，带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续。签订《装修施工队伍责任书》，领取装修许可证。 (4)施工管理 ①所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知