东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告.doc

第一章 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称：东山市场危房改造升级项目 1.1.2 项目建设单位 法人名称：湛江市市场物业管理总站东海站 法人地址：湛江市经济技术开发区东山镇湛林路 法人代表：陈创 1.1.3 承担编制申请报告的咨询单位 法人名称：广东工业大学建筑设计研究院 资格证书：工咨乙12320060048 发证机关：中华人民共和国发展改革委员会 法人代表：王尔 1.1.4 申请报告编制依据及编制工作概况 1、编制依据： （1）《国务院关于投资体制改革的决定》国发〔2004〕20号《企业投资项目核准暂行办法》(国家发改委19号令)；《企业投资项目核准暂行办法》(19号)；《中华人民共和国土地管理法实施条例》；《》《建设项目环境保护管理条例》(国务院令第253号)；《中华人民共和国《《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》2008年，我国房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资的4.6%。其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%。中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。东、中、西部房地产开发投资比重分别为59.7%、20.4%和 19.9%。2009年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。2009年完成投资472728万元，同比增长28.6％，增幅较上年提高20.5个百分点。其中民营经济投资405790万元，占85.8％，同比增长26.3％。全市完成投资与到位资金比为1:1.6。开发企业完成土地开发面积415185平方米，同比增长22.9％，待开发土地面积同比下降56.4％。土地购置费、购置土地面积同比分别增长75.1％、4.7％。土地购置均价同比增长67.2％，其中湛江市中心城区土地购置均价2368元／平方米，同比增长116.1％，房价增速与地价增速比为1:3.2，地价增速较快。开发到位资金764674万元，同比增长71.6%，增幅较上年提高47.2个百分点。其中湛江市中心城区到位资金666355万元，同比增长77.4%；县（市）区到位资金98319万元，同比增长50.7%。从资金来源构成看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额25.2%、0.2%、27.9%、46.6%，其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长90.2%、2.9%、106.8%、91.3%。2009年，湛江市房屋施工面积6304545平方米，同比增长54.1％，其中住宅施工面积4654334平方米，同比增长53.2％。全市新开工施工面积2199291平方米，同比增长8.9％。房屋竣工面积753875平方米，同比增长59.4％。湛江市中心城区商品房供需比为1:1.4。商品房销售面积1074321平方米，同比增长56.3％，其中住宅销售面积1035814平方米，同比增长58.4％。办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别增长422.5％、18.4％、-68.2％。商品房销售额401821万元，同比增长116.3％，增幅较上年提高143.7个百分点，其中住宅销售额389512万元，同比增长120.4％。全市商品住宅均价3760元/平方米，同比增长39.2％。湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价4468元/平方米，同比增长27.9％，县(市)2041元/平方米，同比增长14.9％。全市累计商品房空置面积256483平方米，同比下降9.0％，其中住宅空置房面积174381平方米，同比下降29.5％。多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。湛江市中心城区整体二手房成交面积447500平方米，占一手房销售面积60％，比2008年109％下降49％个百分点。销售额89076万元(以评估价格计算)，同比分别增长22.2％、71.7％。其中住宅二手房成交面积254600平方米，成交额52870万元，同比分别增长32.5％、99.8％，住宅二手房均价1991元/平方米，增长40.5％。 匙％％％—12分钟污水量按给水量的90%计算。 （3）公共卫生间器具透气，公共卫生间设环型透气、排水立管设置自动控制。 4、空调、排烟 （1）空调：按预设外墙空调位由业主自行安装。 （2）防、排烟：按照《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）2001要求，疏散楼梯间及前室，消防电梯前室及合用前室均分别设置加压送风系统，地下汽车库设排烟兼排风系统。 5、消防 本大楼