现金流量折现法.docVIP

2．现金流量折现法 现金流量折现法的基础是“现值”原理，即任何一种资产的价值是其所产生的预期未来现金流的现值。它包括股利现金流量模型、股权现金流量模型，和实体现金流量模型。大多数企业使用的是实体现金流量模型，该模型其基本形式是： 实体现金流量= （4-4） 其中的实体现金流量是指预测期的现金流量。 实体现金流量=税后净营业利润—净投资 净投资=本年营运资本—上年营运资本+资本支出—折旧与摊销 =本年营运资本—上年营运资本+长期经营资产的净值变动+折旧与摊销—折旧与摊销 =本年营运资本—上年营运资本+长期经营资产的净值变动 营运资本=经营现金+经营流动资产—经营流动负债 （4-5） 对于房地产企业来说，现金流量折现法的缺点主要包括： ①评估难度大 由于房地产企业项目的投资数额巨大，投资周期较长，回收期也较长，净投资往往大于税后净营业利润。另外房地产企业销售收入确认的特殊性，往往造成现金流量和收入不能同步实现。因此，使用现金流量折现法容易造成房地产企业价值低估甚至无法评估目标房地产企业的价值。现金流量折现法要求对未来盈利和资本输出做出合理推测，而房地产企业的收益较难预测。房地产企业的收益主要取决于现有土地、在建项目、销售项目，所以只能预计一段时间内的现金流，而更长远的时间内是很