《企划与策划；商业地产原则》.doc

企划（Planing）的概念 企：企图-目标（方向）；愿景、愿望；目的；结果 划：描绘-计划（方法）；线路、路径；手段；过程 企划的概念：完美呈现某种最佳解决方案。 企划的定义：制定方案，以方案来呈现以下：达成目标的方法；实现愿景的线路、实现愿望的路径；到达目的手段；改变结果的过程。 企划的呈现就是一个解决方案：也就是从原点到目标的过程分解，即运用调查、整理、研究、分析、定位、谋划、筹备、组织、协调等方法，为理性决策提供了妥当的方案。按方案执行就能引导、左右事情的发展方向、改变事情的结果（到有利于自己的方面）。 企划的实质：1、原点到目标之间的那条连线（线上每个点都是其中的环节）；2、实现目标的方法和过程的理论依据。 企划的意义：为达成某一目的而提供的一个最佳的方法、为实现某一愿望找到最好的路径；为改变某一结果的过程。企划是为有效解决问题设计尽可能体现效益原则的方案。 企划的方法和步骤：明确目标并分解目标，清楚标出从起点到目标的线路，有计划分步骤的实现愿望的过程，企划就像是木匠的墨斗：为执行的正确而事先划出的路线。一个完整的企划应该是有明确的目标并清楚呈现实现目标的正确步骤和方法。 企划的定义（哈佛）：企划是一种程序，本质上是运用脑力的理性行为，是针对未来要发生的事情的当前决策，即企划是预先决定作什么，何时做，如何做，谁来做。企划是一个战略系统，大到企业的发展战略、品牌战略；小到企业的营销管理、广告策略和市场管理。 企划的目的是取消企划：达成目标的方法有很多种，而企划的工作就是选择其中最好的一个。定好了路线就只要按计划执行就可以达成所愿。计划可能不是一个人完成的，是一个团队的人共同完成的，如果每个人都各自有自己的计划那么行动便会偏离目标。那么他们行动就应该有一个共识，计划中每个环节都是为了完成目标而工作。执行只有一个发号施令者（执行监控），企划案可以让该团队避免各自为战，做无用功甚至产生内阻。 策划的概念 策：策略；依据；研究；判断；决定；经验； 划：计划；线索；路径；手段；线路；方法； 策划的定义：策划就是有效地组织各种策略方法来实现战略的一种系统工程。 策划是对某项事情的发生、发展、结局进行研究、预测、评估，通过精心安排、计划，以有效的指令、程序、步骤进行调整、引导、监督、控制等手段来改变事情的结果。 策划的本质：策划是一张改变现状的规划蓝图。策划是一种设计，一种安排，一种选择，一种决定。 企划和策划的区别：前者倾向于战略，重在解决的是“该向什么地方走？怎么走到那里”（目标；方向性），后者偏向于战术，重点是解决的是“如何达到目标？”（手段；方法性）。 企划和策划的共同点：1谋动而后定；2效果取决于执行； 商业地产运作原则 商业地产运作 　　招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。 　　最近一直在和一位业界的朋友争论，原因是对商业地产的运作有不同的理解。因为理解不同，导致商业地产的操作模式不同，自然也会有不同的结果。结果中的一种情况：招商先行或租售并举，这种情况下商业物业一般会升值；另外一种情况：只售不租或先售后招商，往往导致商业物业贬值，招商难度加大，开发商失去招商主导权，业主和入住商家无法得到期望的投资回报。 　　所以天津的冯新总经理，将商业地产的操作模式分为二派：一派是杀鸡取蛋型，另外一派是养鸡生蛋型。 　　不管是哪种形式，都应该以“招商”作为商业地产的核心。“只要商铺能出租，在运营，它就具备升值的可能，从而做到“进可攻，退可守”的理想境地。“进”就是可以“带租约销售，”“退”就是先持有，后寻机再售，或寻求上市、REITS、或信托。”这是我在各种场合讲的对招商的理解。下面是招商与销售过程中应把握的几个原则： 招商原则 　　一、招商难度远大于销售，佣金上要有侧重。　　 　在实际操作中，很多一线的“置业代表”往往青睐销售。为什么呢？因为销售后回款，他便可领取很高的佣金，而且这个过程很简单，大多适用于投资客，这类业主的特点大多是不太懂商业运营，而追求投资回报。在实际操作中，只要销售员明确告之单价、面积、商铺位置，以及区域大概租金，合同就可以鉴定了！某种程度上，开发商的销售员比投资业主更专业！ 　　而招商会难的多，一般来讲，选址的人都很熟悉区域租金和租赁的商业条款，租赁合同中对租金、物业费、空调费、取暖费、停车费、消防手续、装修手续、广告位、免租期、付款方式等都会有明确约定，而且大一些的商铺不是选址员能确定的，一般要报给地区经理、地区总经理、甚至商业总部总经理，其要亲自察看区位、房型，以及合同条件，然后才会确定。甚至这些高级职位的人，可能会亲自参与谈判。这时，开发商的招商专员相对