月中原万科康王路项目商业裙楼策划方案(终稿)详解.ppt

策划及销售架构 ——前期规划设计 ——招商策划工作 华林玉器广场 总建筑面积达到10万m2的珠宝玉石专业批发市场； 开售首月销售额超3亿元，首层街铺售价超过11万元/m2； 项目总建面积3.2万平方米，共有三层地下商场，使用面积2万平方米，设停车位200多个，其规模是目前广州同类地下商场中最大的。于2006年暑假期间试业，该项目地面部分将建设绿化广场，既可延伸人民公园更令城市中心区域的添一新亮点。 Part one：思想回归 鉴于本项目属于万科地产住宅裙楼商业，除了基本的要满足商业地产成功招商和经营的前提下，中原地产万科项目专案组更以提升整体项目形象和最大程度上提高客户满意度的基本原则，通过对项目详细的分析和全面的市场调研，在充分数据和中原地产丰富的商业地产操作经验的支持下，寻求出最佳适合本项目的运作模式。 1.2 寻求项目最佳操作模式 1.3 如何实现最佳操作模式 Part two：市场分析 2.1 项目SWOT分析 2.2 荔湾区商业格局构成 2.3 荔湾区主要消费力组合 2.4 康王路区域主要竞争商业项目调研分析 2.5 本项目同路段裙楼商铺经营现状 小结：康王北路区域商业机会及经营风险 Part three：定位分析 3.1 项目定位及业态组合 3.2 消费群体构成 3.3 客户消费群特征 3.4 项目功能定位 3.6 项目形象定位 考虑到万科地产为行业领导者的角色和其本身独特的企业文化及品牌形象，我们在项目形象点位的策略思考中，以不背离万科地产文化特性为基本，并充分发挥万科地产在市场中形成的万科文化，充分结合本项目整体情况和所在区域市场情况，做出最适合本项目的形象定位。 Part four：业态规划 及招商策略 4.1 项目业态组合原则 二层业态分布图 4.5 项目周边竞争个案租金水平分析 4.6 部分商家租金水平参考 4.7 项目周边商铺个案租金水平分析 4.8 项目租金定价 依据上述对项目周边的商业项目租金价格分析，加以市场经验分析，得项目首层的评估租金均价幅度如下： 4.9 项目各层商铺租金定价 4.11 目标商家简介 4.12项目招商策略及执行 招商组织的原则 第一步、客源筛选。中原从一手市场与二手地铺已经掌握的客户资源中筛选出  符合本项目商场招商条件的客户进行点对点推荐，主力店主要通过这 种形式，同时中原在推广过程中产生新的客户，也是需要重点推荐的 对象； 第二步、约见客户。赠送本项目商场宣传资料，约定地点进行初步推荐，内 容包括项目参数、商业氛围、招商政策、同类项目之对比优势等； 第三步、现场考察。筛选入场经营意向较强之目标客户考察本项目现场，达 成初步合作意向； 第四步、后续跟进。现场考察过后，筛选出没有明显抵触态度之目标客户继续 跟进，促其尽快确定进驻决定； 第五步、确定意向。经过反复推荐，决定进驻经营的客户，进入现场合同签  订程序。 4.14 招商时间节点及策略 Part five：中原优势 中原招商客户网络图 媒体优势 中原长期合作伙伴 Subway健康餐饮集团； Neway娱乐连锁机构; 加州红KTV; 肯德基餐饮集团； 麦当劳餐饮集团; 中森名菜; 西关人家； 爱乐艺术培训 ; 中国移动。 中原长期合作伙伴 屈臣氏； 万宁; 清水居; OK便利店; 7.11便利店; 喜事多便利店； 乔丹（中国）有限公司； 多个日韩、香港服装品牌及其首席设计师，例如： 服装品牌：Ships、United Arrows、Beams、Okura等; 金色家园和龙津路项目商业裙楼策略建议 金色家园项目商业裙楼策略建议 龙津路项目商业裙楼策略建议 专案组成员介绍 首层临街铺位200～230 评估租金 租金水平 项目名称 100～120 120～150 200～250 80～120 180～300 100～150 康王北路 康王中路 中山七路 龙津中路 新光城市广场 康王城 单位：元/㎡·月 200-230元/㎡·月 40-50元/㎡·月 四层 50-60元/㎡·月 三层 100-130元/㎡·月 二层 100-150元/㎡·月