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09年度房地产企业税收培训 易坤山 武汉市金瑞君安税务师事务所 2009年11月12日 内容提要 前言： 企业涉税风险从何而来 一、企业所得税 1、完工产品的标准 2、配套设施的处理 3、其它问题 二、营业税 三、房地产合同涉税管理 四、新政解析 前言：税务风险管理 一：企业面临的税务风险分析 1、税法的复杂性、不完整性、随意性、不公平性 2、税务机关执法中的征管与税法执行的问题 3、企业面临的社会大环境中的风险 4、企业内部管理中的税务控制失误 企业处理税务问题的常见失误分析 1、合同随意签、财务人员不参与 房地产开发合同通常是公司从事开发活动的基础和前提，而合同一旦签订、备案、履行，必将产生不可调整的纳税义务。而公司在签订经济合同时往往只关注双方的权利、义务及法律风险，负责起草合同的律师或企业相关部门往往并不知晓税法是如何规定的。 企业处理税务问题的常见失误分析 纳税人与税务机关的许多纳税争议均源于经济合同中涉税条款的不明确，企业却很少关注合同双方涉税条款，如何在合同签订中引进税务管理机制，是企业管理中非常重要的一个关注点。 房地产开发合同涉税条款通常包括合同履行方式、发票如何开具与传递、支付结算方式等重要内容，并要准确地适合或规避现行税法条款。 企业处理税务问题的常见失误分析 税务机关的税务检查（稽查）大多从企业的合同、发票、支付结算等方面入手，而税收政策复杂而浩翰，如果不在合同签订的环节进行好税务方向的事前审核和税务安排，往往会给开发商带来重大经济损失。 案例： 黄陂某房地产公司为项目公司，由自然人A与B各出资1000万出资于2005年3月成立，净资产为2000万，公司主要资产为一块土地，土地原价值为6000万，借款4000万，2008年2月将股权以12000万转让给自然人C与D，协议约定：股权支付款8000万，代其支付原先的借款4000万，2009年6月，C与D再次转让股权，转让价18000，结果分析？税务机关的认定： 案例 企业的资本运作主要包括： 投资、收购、股权收购、资产收购、合并、分立、债务重组、跨境重组、资本结构调整：国企改组、股份制改造、转让、增资、减资、扩股、缩股、债转股、股权分置、权证。 会计与税法依据 国家税务总局： 投资改组、并购1998年97号、2003年60号、2007年、财税2009年59号 财政部： 股权投资、公司合并、金融工具计量与确认、债务重组（38个准则有四个涉及） 合并：吸收合并、新设合并 （控股合并） 案例： 持有与转让的考虑 转让：个人出资 持有：法人出资： 法人实质为一人有限公司：不得以个人身份与其他股东共同出资 案例：甲公司（A先生、B先生）于2006年出资2000万元成立全资房地产子公司——M公司，2009年9月30日，甲公司将M100%全部转让给乙公司，转让价6000万元，转让日，甲公司资产总额2000万元（土地），负债为零，净资产2000万元（均为实收资本）， 公司应纳企业所得税=（6000-2000）*25%=1000万 分析 甲公司将税后利润分配给A、B，应纳个人所得税合计：3000*20%=600万元，合计：1600万元，税负高达40%。 资本运作中的风险案例提示 企业在资本运作中的收购与投资等业务中缺少必要的“税收尽职调查” 现状：有财务调查、法律调查，但没有税收尽职调查 税务尽职调查是指接受客户委托，为客户的投资、并购等商业事务提供税务尽职调查服务，降低企业并购的税务风险。 案例：广东某企业投资案 企业处理税务问题的常见失误分析 财务人员只关注财务、钱、收入、成本、发票等，不考虑投资、财务人员与其它部门之间的沟通上面也常出现问题。 投资部门的投资分析报告一般没有税负分析的条款。 认为“税”都是财务部门的事件 合同条款中一般加上“按我国税收法律规定各自承担”，不够清晰明了。 企业处理税务问题的常见失误分析 二、管理者过于重视关系 三、税务风险的控制往往限于财务部 四、企业需要什么样的税务代理服务，企业并不清楚，对代理行业也缺少了解 五、企业财务人员内部培训有待加强 第一部分：疑难解析 一、完工标准 第三条? 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。