编制目标成本关注点详解.doc

每日精选—编制目标成本关注点 定位版、方案版和扩初版这三版目标成本的编制，一定程度上可以体现房企目标成本的编制水平，那么，标杆房企万科、恒大分阶段编制目标成本关注的点，值得其他房企借鉴。 在目标成本的实际编制过程之中，由于各家房地产企业的历史经验沉淀、产品标准化情况、以往对目标成本编制的重视度各不相同，差异性颇大，所以在目标成本编制的颗粒度和准确性上也具有很大差别。有鉴于此，行业当前的普遍做法是分多个阶段编制目标成本，各阶段有所侧重和要求，从而降低了目标成本的编制难度。标杆房企万科、恒大分阶段编制目标成本的这些关注点值得借鉴。一、目标成本多版本编制有利于降低编制难度基于对标杆企业目标成本编制的经验总结，目标成本编制可分解为土地版、启动版、定位版、方案版、扩初版和施工图版，其中，土地版和启动版各企业差别不大，而定位版、方案版和扩初版这三版目标成本的编制，一定程度上可以体现房企目标成本的编制水平。（如下图） 例如，万科某项目在策划阶段就开展了院落式花园洋房的创新设计，大大缩短了项目研发阶段的周期。万科是如何做的呢？ 首先，万科在编写方案设计任务书前先修订了影响项目方案设计的产品技术标准，在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计工作的质量和进度。 其次，在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构、设备的初步方案设计。二、多版本目标成本编制流程具体编制流程上，方案设计完成后20个工作日内，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》，项目成本经理据其完成《项目预设成本（方案版》。 如《项目预设成本（方案版》未超过《项目预设成本（启动版》中预设总成本（除土地外开发成本）的3%，则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。 根据审核通过的《项目预设成本（方案版》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。 初步设计完成后20个工作日内，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》。 初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本》。 如《项目目标成本（执行版）》未超过《项目预设成本（方案版》中的预设总成本（除土地外开发成本）的3%，则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。审核后确定，同时抄送公司PMO、全体项目团队成员、集团运营中心、集团财务部。 根据审核通过的《项目目标成本（执行版）》，由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核。 《项目目标成本（执行版）》需按照集团统一模板编制。三、3大重点实现渐进明细地编制目标成本 明确各个阶段目标成本的侧重，随着项目开发阶段的演进不断细化各项经济指标。 1.定位阶段关注货值 目标在于通过项目策划和产品策划实现货值最大化。在具体执行中强调通过对各类型产品的成本配置模块进行经济性测算和比较，力求产品组合实现最大盈利。 定位阶段目标成本编制，关键点在于对产品组合、路网布置、停车布置、场地标高等四大方案进行管控，从而实现概念设计阶段的目标成本编制精准化。 该阶段目标成本重点控制对象，除了项目产品组合、成熟产品运用、可售比、项目公建配套、路网配置、停车布置等，还应包括关注交通、功能分区、景观分析等，以及对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式及比率等的可行性及经济性进行预研究。 在编制依据上，要囊括项目地块红线内外情况、政府规划要点等信息；客户品类、产品类型、面积指标、户型配比、预期售价等信息；区域内同档次或相似产品的成本构成及价格水平；已结算类似项目的含量及造价数据；项目风格及主题、重大技术解决方案；成本配置标准化规划体系。 2.方案阶段关注定额设计 该阶段的目标成本编制，做好限额设计是关键。上一阶段所形成的限额设计指标列入方案设计任务书，并在阶段性成果形成过程中进行同步成本测算、评审、验收，依据最终完成的规划及建筑设计方案编报目标成本测算表，并形成对下一步设计工作的限额指标分解与下达。 该阶段目标成本编制管控要点在于对建筑方案、安装方案、结构方案、精装修方案、地下室方案、景观方案、建筑节能方案等形成标准化的管控。具体控制包括建筑（体形