苏州昆山衡山路商业项目前期策划讲述.ppt

项目区位 本案东临长江南路，南街衡山路，长江南路是高速进入昆山及主城的主要道路，而衡山路为昆山南片区最 重要的商业轴，同时，距离昆山南站、火车站均在2公里范围内，区位条件较好 距离高铁站约1.3公里 距离火车站约1.7km， 距离昆山市政府3.4公里，老城中心百盛3.6公里 铁路线 高速公路 昆山南站 昆山火车站 老城中心 昆山市政府 本案 长江南路 衡山路 交通条件 交通上看，本项目单边交通，目前车流量已比较大，周边公交系统不完善，未来仍需在交通条件及公交系 统上做出改善，拓宽衡山路及增加本项目周边公交站点 衡山路双向4车道 本案 车行交通方面，衡山路为双向4车道，目前车流较大，长江南路为进入昆山的主要干道，交通压力比较大，而项目周边目前公交系统还不完善，距离本项目最近仅有衡山路嵩山路、长江南路通关点两个站点，因此，总体看未来本项目单边交通压力较大，未来需改善衡山路道路状况，在本项目附件增设公交站点，方便客流到达及分散交通压力。 长江南路双向6车道 山路嵩山路 通关点 序号 项目名称 户数 17 儒商公馆 581 项目 2 公里区域内现有住宅人口统计 2 中华园 2700 3 仁宝新天地 2000 5 中华西村 N/A 6 中华北村 N/A 7 宝领新村 1080 8 白领空间 250 9 大同新村 470 10 常发香城名园 958 11 四季华城 3000 12 柏庐天下 552 13 玉虹新村 525 14 锦阳苑 N/A 15 朝阳新村 N/A 16 枫景苑ABC区 3000 总计 约19512 根据昆山市2010年第六次全国人口普查主要数据公报：平均每个家庭户的人口为2.67人。 根据统计推算，区域内现有人口超过5万人，2014-2015年期间，根据新楼盘的调研情况，预计总人口数 将达到7万人，区域人口收入中档次为主。 人口情况 序号 项目名称 户数 项目 2 公里内 未来住宅人口预计 1 象屿·珑庭一期 1046 2 衡山城 700 3 中星城际广场一期 500 4 吉田国际广场 1500 5 荣记玖珑湾 1270 6 置地广场 180 7 金茂·云庭 458 8 汇景公寓 300 9 巴比伦国际广场 1200 10 世茂蝶湖湾 600 11 永泰花苑 231 总计 7985 小结 本项目处于交通主干道，但目前交通稍显压力，过路车流量比较大，公交系统还不完善； 区域人口（2015年预计达到7万人）以拆迁安置及外来打工为主，收入水平不高，且人口数量不足，区域人口消费力不足以支撑本项目商业体量； PART THREE 消费者调研 03 消费者背景 消费者行为偏好 消费者背景 温莎堡 世茂广场 吉田广场 昆山商厦 本案 本次消费者问卷调查取样地点 中茵 世贸广场 本次消费者问卷调查共取样306份，取样地点分布于昆山市各大商业场所，分别在中茵世贸广场、昆山商厦、吉田广场、世茂广场和温莎堡进行随机取样，取样范围广，随机性强，具有较强的研究与参考价值 本次消费者问卷调查，取样范围广，随机性强，具有较强的研究与参考价值 本次消费者问卷调查取样，被访者中38%为男性，62%为女性。 其中工作日中被访者女性（70%）远大于男性（30%），周末，男性为36%，女性为64% 本次消费者问卷调查取样，26-30岁人群最多，共有62人，其次为31-35岁，为57人 35岁以下被访者多在周末外出，35岁以上被访者于工作日和周末外出人数差距不大 20岁以下 21-25岁 26-30岁 31-35岁 36-40岁 41-45岁 45以上 平均年龄 21 42人 62人 57人 50人 47人 27人 33.57岁 本次问卷调查取样总计306份，其中有38%为男性，62%为女性，被访者主要集中在26-35岁，整体平均 年龄为33.57岁 消费者背景 4575元 10113元 平均个人月收入 平均家庭月收入 被访者中，个人月收入多为6000元以下，6000元以上仅有39人 被访者的平均个人月收入约为4575元 被访者中，家庭月收入水平以7000-8999元最多，1.5万元以上仅有21人 被访者的平均家庭月收入约为10113元 被访者中个人月收入多为6000元以下，平均家庭月收入为10113元 消费者背景 被访者整体学历水平中等，最多为高中学历，占比28%，其次为大专和本科学历，占比依次为25%和24%，本科以上学历仅占4%； 被访者职业最多为企业普通职员，占比29%，其次为工人，占比17%；自由职业者，占比11%和个体户/个体经营者，占比10%，其余职业占比均不足10% 被访者大专和本科学历分别为25%和24%，职业以企业职员为主 消费者背景 未婚的被访者中，有61%是单身独居，24