房地产地块开发项目可行性研究报告.doc

地块房地产开发项目可行性研究报告 项目概况 项目名称 张家港地块房地产开发项目（以下简称“项目”）。 项目地址 项目地块位于江苏省张家港市城北区域内，项目地块四至为：北至振兴路、南至张杨公路、西至跃进河、东至港城大道。项目位置如下图所示： 项目类型 项目为房地产开发类项目，该项目占地面积约287亩，容积率为2.2～2.5，物业类型包括：高层和商业。 交易对手 项目参与方包括：嘉凯城集团(浙江)有限公司、集团以及中凯开发。 交易价格 嘉凯城集团(浙江)有限公司、及中凯开发的联合体拟通过招拍挂取得地块，根据各方沟通，已经按照不高于401万/亩的价格取得地块。 交易方式 嘉凯城集团(浙江)有限公司、集团及中凯开发拟共同投资项目，项目资金峰值预计为16亿元人民币，其中：土地出让金约11.8亿（含契税），前期建设开发费用4.2亿。嘉凯城集团持有项目公司75%股权，中凯开发持有项目公司15%股权，集团持有项目公司10%股权。 基金拟向项目公司提供8亿元债权投资。 交易时间 地块分为3个土地证，一次性挂牌出让，地块整体已于2014年1月24日挂牌公告，公告期21个工作日，嘉凯城、及中凯开发的联合体已于2014年2月21日取得地块的成交确认书。土地款分两期缴纳，预计2014年3月21日前缴纳土地款的50%，2015年2月22日前缴纳A地块土地款的50%。 投资期限 地块房地产开发项目投资期限为5年，基金债权投资期限为2年。 投资策略 基金拟通过债权投资的方案。 预期回报 项目层面预期收益如下表所示： 项目销售毛利率 ? 29.9% 项目销售净利率 ? 9.7% 项目投资利润率 ? 12.9% 项目分析 项目概况 物业地址 北至振兴路、南至张杨公路、西至跃进河、东至港城大道 物业类型 住宅兼容部分商业 用地性质和年限 住宅70年，商业40年 产证面积 191,325㎡（折合287亩） 地上可租售面积 462,847㎡ 产品组合 类型 面积（m2） 套数 房型描述 高层住宅 413,309㎡ 含2.3万方安置房 商业（会所） 5,000㎡ 全部可售 商业（含公寓式办公） 35,000㎡ 地下建筑面积 160,500㎡ 其他 5,000㎡ 产品定位 刚需性需求和首改性需求 项目区位分析 城市概况 张家港市位于长江下游南岸，江苏东南部，属苏州地区，北滨长江，与南通、如皋、靖江相望；南近太湖，与无锡、苏州相邻；东连常熟、太仓，据上海98公里；西接江阴、常州，据南京200公里，是沿海和长江两大经济开发带交汇处的新兴港口工业城市。 张家港市下辖八个镇：杨舍镇、塘桥镇、金港镇、锦丰镇、乐余镇、凤凰镇、南丰镇、大新镇、现代农业示范园区（原常阴沙农场）。 杨舍镇是张家港市委、市政府所在地，全镇面积153平方公里，常驻户籍人口约25.5万，流动人口15万。项目地块位于杨舍镇中心区域。 金港镇位于张家港市西郊，全镇总面积135平方公里，下辖31个行政村和12个社区，有户籍人口近18万人，外来常住人口17万人左右。 锦丰镇，2003年由原锦丰、三兴、合兴三镇及原东莱镇三个村合并组建而成，是江苏省张家港市北部片区中心。全镇面积127平方公里，总人口18万。 凤凰镇位于张家港市南大门，凤凰镇得名于境内的凤凰山。全镇总面积78.7平方公里，户籍人口6.4万。 乐余镇位于江苏省张家港市的东北部，是江苏省重点中心镇之一。乐余镇由原乐余、兆丰、东沙三镇合并而成。全镇行政区域面积90.2平方公里，耕地8.2万亩，长江岸线22.5公里。全镇总人口9万人，其中外来人口1.3万人。 南丰镇位于张家港市东北部，常住人口4.7万，外来人口近3万，区域面积为47.5平方公里。 塘桥镇位于中国沿海和长江两大经济开发带交汇处，地处长江三角洲新兴港口城市张家港市的东南部，全镇总面积94.4平方公里，总人口近20万人，其中户籍人口8.9万人。 自1994年以来，张家港经济实力始终位居全国县市前三甲。2011年，实现地区生产总值1850亿元，按常住人口计算，人均2.3万美元，地方一般预算收入142亿元。同时，教育、医疗、文化、社保等城乡社会事业实现高水平均衡发展。2011年，全市城镇居民人均可支配收入达到3.51万元，农村居民人均收入1.71万元。 张家港宏观经济在2001年之前波动较大，进入2001年开始，张家港开始进入平稳上升，2008年受金融危机影响，出口受阻，经济增长放缓。随着2009年全球经济回暖，2010年经济增速开始平稳上升。 张家港产业结构优化趋势明显，区域内产业已经基本完成从第一产业到第二三产业的转型，到2011年底三次产业比例为1.4：59.1：39.5； 张家港规模经济优势明显，2011年全市百