房地产开发项目可行性研究报告--148371312.doc

XX项目可行性研究报告 前 言 世恒房地产开发有限公司XX项目前期按照纯粹市场化原则的定位思路基本确立。物业类型为多层，总建筑面积约四万三千平方米。为此再根据前期市场调研结果展开本次研究。 摘要： 本案宗地市场价值较大具备良好的市场前景 本案的整体定位为XX最佳人居景观楼大盘 本案的基本物业组合类型为住宅物业+商业物业 本案销售前景较佳，最核心的风险是时间性滞后的风险，对此加快本案整体进度是获取收益最大化和规避风险的最佳策略。 对该项目进行不确定性分析，影响本案风险的主要因素销售价格、销售面积、单位变动成本。其中销售价格和销售面积对本案经济收益的影响最为显著。 基本原则的确立： 在较短的投资回报期实现收益最大化的原则 研究方法偏重于市场预测  研究思路 研究方向界定 ·项目预判向区域性中高端产品发展方向 ·市场可行性研判，忽略规划设计研究 ·不涉及产品定位研究 本案研究思路 本报告将按此研究思路体系分析，以系统化、结构化的思维分解项目中、高端发展方向可行性这一核心问题，通过综合的有重点的比较，发现项目面临的机会和风险，直至项目可行性的判定产生。  目录 XX县房地产宏观分析及机会研判 XX县房地产城市板块分析发展机会研判 竞争楼盘研究 消费者研究 财务分析 项目可行性研判 XX房地产宏观分析及机会研判 XX概况 ·地理环境 XX位于四川盆地西北部，东部紧偎剑门关，西北襟带龙门山脉，南临川西平原。四周与XX游仙区、江油市、剑阁、盐亭、三台诸县毗邻，幅员面积1442平方公里，全县辖32个乡（镇），329个行政村，15个社区居民委员会，2238个村民小组，总人口38万。XX距省会成都172公里，离中国西部科学电子城XX49公里，是镶嵌在“四川经济发展黄金开发线”上的一颗耀眼明珠。 ·历史 XX历史悠久，风景独好。秦昭襄王二十二年（公元前285年）置县，因“东依梓林，西枕潼水”而得名。素有“通往蜀汉的千里古栈道上明珠”之称。全国重点文物保护单位七曲山大庙、七曲山国家森林公园处于剑门蜀道风光名胜旅游区的南端，以其全国文昌帝君发祥地和全国最大的古柏林而享誉海内外，以文昌文化、三国文化、汉文化、唐文化为特色的人文景观和自然风光，令游人流连陶醉，并有“帝乡”之称。XX地杰人灵，文运昌盛。孕育了司马相如、蒲辅周、海灯、李有行等历史文化名人。素有“名厨之乡”、“中医之乡”的美称。 ·气候 XX地势北高南低，平均海拔 600米，属于亚热带湿润季风气候，年平均气温16.5℃，无霜期263天，四季分明，雨量充沛，气候宜人。XX水土资源丰饶富庶，自然资源得天独厚，素有“五谷皆宜之乡，林蚕丰茂之里”的美称。是国家水稻制种基地县和四川省蚕桑基地县、无公害花生基地县、畜禽商品基地县，也是“XX农业产业化示范县”。被誉为“第二个都江堰”的武引工程渠系遍布全县。境内森林覆盖率达42%，已发现和探明矿产资源20余种，主要有天然气、盐卤等。 ·基础建设 城市基础设施逐渐完善。XX天然气与川西北气田联网，电力由西南电网提供，全县城乡供电系统配套，工业和生活用电充足，保证供应。通讯设施完善，设备先进，邮政通讯服务网点遍布城乡。全县程控电话已增容到 32000门，移动、联通、信息宽带网等通讯网点发展迅速，有线电视网络覆盖城乡。 XX旧城改造全面完成，经济技术产业园区功能完善，城市配套设施日趋完善。投资经商、置业居家两相宜。 ·交通 XX交通设施完善，是川西北重要的交通枢纽。县境内国道 108线纵贯南北，省道302线横贯东西，宝成铁路复线和绵广高速公路擦境而过，XX至XX南郊机场和XX火车站不足60公里，有3条公路与宝成铁路复线相通，全县公路通车里程1500多公里。 ·产业 XX县农业发达。全县土地资源丰富，耕地、林地、草皮共占土地面积的三分之二，人均占有耕地面积占全市第一位。生猪、蚕茧、棉花、红麻均系XX拳头产品，粮食作物有７科９属２０余种，盛产水稻、小麦、玉米、红苕、豆类，全县人平产粮５１０公斤。XX不仅是国家级杂交水稻制种县，而且是省蚕桑基地县、水禽发展重点县、瘦肉型商品猪基地县、产棉重点县，还是XX脐橙生产基地县。XX脐橙香、脆、甜、大，品位极佳，凤桔质优味浓，己载入《中国药典》。利用丰富的农副产品资源，大力发展加工工业。 近年来，XX工业发展很快并初具规模，全县工业紧紧围绕提速增效，保持了较快的增长速度，规模以上企业成为拉动全县工业经济增长的主要力量，逐步形成了以圣迪乐、长林、长业、金穗为代表的食品加工业，以林江、绿神、建江为代表的轻纺工业，以华西、立洁、四海化工、合力植化为代表的医药、化工工业，以凯特科技、仙峰水泥为代表的包装建材业等支柱产业。其中富