营销推广-住宅豪宅-2013辽宁大连旅顺卧龙湾项目营销推广方案.pptVIP

第三部曲——挤压有效需求 渠道营销让项目在众多竞争对手牵制的局势中出奇制胜 拓展营销，在有限的目标客户当中准确的找到我们的客户； 迅捷营销，第一时间与他们沟通，通过引导，快速的引发客户的兴趣。 注：邀请函投递和插车、扫楼要突破传统形式，主要以高档场所、楼盘为主，各营销手段要全面维护项目高端调性。 抓得住—渠道营销 资源整合 快递营销 竞品渠道资源 陌生拜访 扫车扫楼 竞争楼盘截留 邀约函派递 第四部曲——终端锁定客户 体验营销，为客户创造值得回忆和持续愉悦的丰富体验 高端物业营销尤其重视物业服务品质和细节，注重挖掘客户的潜在需求，超出客户对常规产品的预期欲望，并将其对项目的良好体验，愉悦的感情升华为客户对项目品牌的忠诚，老带新的比率也会相应越高。 拓客思路 内部渠道 外部渠道 老带新 朋友介绍 项目联动 关系户 社区巡展 分展场 团购拓展 圈层营销活动 展会 异地客户拓展 户外网络短信 电台报纸等 竞争客户拦截 客户渠道 推广吸客 在稳固前期客户渠道的基础之上，以线下为主、线上为辅，深度挖掘本土客户，并且要走出去。 指南针将打一场：“多网点、多卖场、多渠道”三位一体的全新客户争夺战！ 拓客策略实施 A、行销拓客 主要目的： 一是通过“一对一，点对点”宣传项目，提升知名度； 二是通过对行销人员的奖励，尽量引导客户上门，大量增加客户基数； 派递地点主要针对：除了区域之外的，年代较远高档楼盘、高档会所、高档酒店等派递或插车； 当第一波结束后，选择容易带来上门量或人流量集中的地方定点派递；如此循环几次，项目知名度快速提升； 配合线上推广争取短期内提高市场认知度，迅速积累大量客户！ 指南针经验：此方式占客户来访比例的28% B、市内客户拓展 设置市内品牌展示中心； 在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来源； 全市巡展，渗透大连毛细血管！ 指南针经验：此方式占客户来访比例的2% C、周边大客户拓展 留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕！ 拓展方式：登门拜访、企业联谊、意向团购等； 拓展方向：政府机关、企事业单位、各大商会、高等院校，特别是针对行业领袖或在某领域的权威等； 目标：抓牢吃透项目周边的大客户资源，留住属于自己的客户资源。 指南针经验：此方式占客户来访比例的2% D、客户拦截 主动出击，去别人的碗里，拿肉吃！ 点对点拦截：对于在售同类项目的目标客户，进行引流和阻截； 截流客户重点培养，可以适时增加优惠等； 目标：全面的客户资源争夺，在一定时期内垄断大连地产市场高端客户资源。 指南针经验：此方式占客户来访比例的8% F、走出去：哈大高铁沿线拓客 借助高端客户的导入，实现客户量提升！ 拓展对象：哈大高铁沿线的东三省客户； 拓展方式：两名内销配合5-8人行销异地拓展3-5天 与重点城市地接商联合行销，利用对方网点及媒体资源，配合行销团队进行面对面沟通。 对于客户集中来访城市，在该市设立项目展点，行销团队将以该展点为基点，向周边辐射拓展。 以大连沿海楼盘展异地展销会或当地房展会等展场为基点，行销团队展开拓展活动。 指南针经验：此方式占客户来访比例的60% 3、营销步骤分解 高层 两室两厅一卫 60-70㎡ 490套 70-80㎡ 6套 80-90㎡ 12套 119㎡ 2套 两室两厅两卫 89.52㎡ 6套 三室两厅一卫 113.54㎡ 356套 三室两厅两卫 156.56㎡ 166套 38.06㎡（赠送71.9㎡） 2套 137.56㎡ 28套 三室两厅两卫+半地下 156.56㎡ 6套 四室两厅两卫+阁楼 157.22㎡ 6套 别墅 独栋 412.9㎡ 4套 双拼 289㎡ 32套 联排 　 112套 1、110㎡以上的大面积的三室及四室产品占比52.41%。而60-70㎡占比45.54%。 2、产品线一定程度上存在着断层现象，销售存在一定难度。 A区产品户型现行统计 阶段性营销推广策略 针对项目本身以及市场现状，我们 将销售周期分为三个阶段—— 推售建议：每一个阶段可根据实际情况细分为一期、二期、三期等若干期限推售，每期以少量产品入市，形成抢购效应。 蓄客期：2013.9-2014.4 第一阶段：2014.4-2014.12 第二阶段：2014.10-2016.5 第三阶段：2016.4-2016.12 以2014.4开盘为基准， 预计销售周期为32个月。 艺术源生模式 艺术嫁接模式 精神层面 传承历史文化，留下记忆 企业社会责任和主人翁意识 形式层面 挖掘地块原有资源，注入时尚创意元素满足居民生活功能上的一些要求，真正让艺术设计贴近居民生活。以过去的记忆，与客户产生共鸣。 发掘城市发展脉络，引入知名艺术机构设置馆点，以馆点的大众艺术参