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房地产知识 一、房地产的概念： 房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地、建筑物及其他地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。 二、土地类型与土地使用年限： 土地类型： 按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 土地使用年限： 是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。 现政府规定： 1、居住用地70年； 2、工业用地50年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4、商业、旅游、娱乐用地40年； 5、综合或其他用地50年（现代物流园用地50年，酒店项目用地50年）。 三、房地产转让： 指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为。买卖主要有现售和预售两种形式。 四、房地产预售条件： 1、土地使用权已经依法登记，取得房地产权利证书； 2、取得《建筑许可证》和《开工许可证》； 3、除付清地价款外、投入开发建筑的资金已达到工程预算投资总额的25%，并经过注册会计师验资； 4、房地产开发商和金融机构已签订预售监管协议； 5、土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。 6、七层以下（含本数）的，达到主体工程封顶，七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的2/3以上层数。 五、现售房地产条件： 1.现售商品房的房地产开发企业应当具有的企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4.已通过竣工验收； 5.拆迁安置已经落实； 6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； 7.物业管理方案已经落实。 六、房屋销售价格的构成： 1.土地费用成本 2.建筑安装工程成本； 3.配套工程费用； 4.税费； 5.利润； 七、房屋租金的构成： 1.折旧费；2.维修费；3.管理费；4.保险费；5.利息；6税金；7利润 ； 8.地租 ；9.空房损失费； 八、 房地产按主要及用途划分： 1.居住房地产； 2.商业房地产； 3.办公房地产 ； 4.工业房地产 ； 5.营利房地产； 6.非营利性房地产； 7.出售房地产； 8.出租房地产； 9.抵押、典当的房地产； 10自用房地产； 九、房地产市场： 一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场： 二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易： 三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。 十、商品房： 是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。十一、房地产销售必须具备的“五证二书”： (一)五证： 1、《建筑用地规划许可证》建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 2、《建设工程规划许可证》有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 3、《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 4、《建设工程开工证》建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 5、《商品房销售(预售)许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件, (二)两书： 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 物业知识 物业管理概念 《物业管理条例》 第二条：本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业 （一）、概念： 物业是指已建成并投入使用的各类建筑物及其相配套的公用设施、设备及场地。 （二）、分类： 根据使用功能的不同，物业可分为以下四类： 1、居住物业：包括住宅小区、公寓、别墅、度假村等； 2、商业物业：包括写字楼、商业中心、娱乐场所； 3、工业物业：包括工业厂房、仓库； 4、其它物业：包括车站、机场、