世联地产东莞市万科运河东1号项目营销成功案例分析.pptVIP

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 淡市营销成功案例——东莞·万科·运河东1号（2008年5月） 世联研究案例 * [关键字]： 淡市营销、推广策略、产品线冗长 [案例简介]：老城区与新区交接处，东莞中等居家社区中偏小的体量。整个小区总占地面积约8.3万平方米，总建筑面积约24万平方米；分四期开发，住宅总户数约2000户。整个项目包括了住宅、商业、公寓。 [案例适用范围]：中等居家住宅的淡市营销 * 营销执行的四要素：目标、背景、动作、结果 目标 背景 动作 结果 指引 依据 支撑 导致 反馈 归纳 目标：特定时间内需完成的一系列指标 背景：市场、产品及客户现况 动作：达成目标的一系列营销动作 结果：营销动作后最终的目标实现情况 * 项目入市背景 9.27新政后，由于东莞一向以自住客为主的特性，成交量在第一时间没有太大的变动，价格保持坚挺。至07年10-11月份，在深圳投资客撤场、深圳楼市的强烈变动与舆论的鼓吹下，客户对未来价格走势认识开始动摇。在此基础下，房价也超过了客户的接受力瓶颈，客户上门量与成交量严重下滑。 直至08年2月29日，本项目通过降价手段——“团购”引爆市场，成功消化前期蓄下的客户，并截杀相当数量的区域外及目标外客户。形成“团购”风潮，城区各中档居家项目均以此团购名义降价，截杀客户。 至3月底，各项目已形成普降，均通过降价成功杀