上海某写字楼市场咨询及项目定位报告戴德梁行197P.ppt

上海甲级写字楼的分布区域 上海甲级写字楼市场供应量介绍 上海历年甲级写字楼（部分） 今后3~5年上海甲级写字楼供应区域分布特征分析 上海今后3~5年写字楼投资市场形势预测 上海甲级写字楼市场租金分析与预测 上海各区域甲级写字楼平均租金叫价 上海甲级写字楼入驻率分析 上海写字楼售价与租金回报率分析 上海甲级写字楼租户分析 尽管有许多跨国的贸易、信息和广告公司，但都无法承受过高的租金 在南京西路写字楼中最矮的净层高 机电系统很难升级 主要零售租户-伊诗丹带来过多的人流影响写字楼的专业形象 周边车道以单行道为主，租户的进出非常不便 目前浦西最高和最有气势的国际甲级写字楼 许多位列财富500强的跨国企业入驻其中 物业交付标准非常高 先进的楼宇智能化机电设施 国际知名一线零售品牌带来名气 方便的租户日常设施 顺畅的交通动线布局 宏观经济 – 国民生产总值 通过本项目多角度国际品牌合作的诉求，强化本项目优质甲级写字楼的形象。 国际品牌组合主题 营销主题定位——金字塔 主要客户组合 国际品牌组合 物业管理公司 材料设备供应商 规划设计公司 营销代理公司 宾利车服务 尊崇、高贵诉求 营销主题定位——金字塔 优质的甲级写字楼应该在客户所关注的方面体现出客户对于品质档次的追求与要求，进而体现楼盘对于客户的尊崇，彰显入住客户的高贵层次。 关键材料与设备的质量 尊崇、高贵诉求 营销主题定位——金字塔 豪华大堂的精心设计 电梯厅及走道的精心设计与布置 以“未来升值”为中心对本项目前景进行综合诉以求获取更高、超出目前市场认同的的租售价格。 营销主题定位——金字塔 未来升值诉求 本项目地处三个CBD中心 距离电视台、政府办公机构较近 地理位置升值诉求 人民广场改造后的综合环境 元海大厦 卢 湾 黄 浦 静 安 综合品质升值诉求 营销主题定位——金字塔 未来升值诉求 变换景观 ------以前述项目的综合品质为诉求点。 独有特色升值诉求 空中花园 生态健康 项目定位分析 品质定位 品质定位 人民广场的CBD地位加强 本项目多层次的营销主题定位 本项目独有优势的可行性 因项目为续建项目而产生的一系列劣势 地处CBD边缘，周边办公聚集效应不强 周边环境局促 主要优势因素 主要劣势因素 以人的“获得健康、赢得尊重、感受舒适”为目标，避开项目固有不足或将其转化为优势，将项目定位为以满足人在办公中深层次真正需求为本的功能型优质甲级写字楼 品质定位 竞争分析图 综合品质 回报预期 晶采世纪大厦 元海大厦 上海精英会 华敏翰尊国际 都市总部大楼 华尔登广场 二期 天安中心 长春藤大厦 港陆广场 竞争策略定位 价格优势 服务优势 生态优势 品牌优势 元海大厦 品牌优势 项目定位分析 价格定位 价格定位 品质因素：根据前述品质定位，本项目虽然在一些硬件上具有先天的不足，但经过设计的改进、功能的增加以及通过对人在工作中综合需求的满足，本项目综合品质较高，且具有一定的独特性，能够支持较高的价格定位。 1. 价格定位 2. 竞争因素：未来3~5年内，无论从上海市还是本区域的角度来讲，本项目将面临多个项目、大量集中供应的激烈竞争，此类竞争项目的合理均价一般在USD1800~2800/平方米之间。因此，过高的价格定位将导致目标客户的流失。 3. 需求因素：上海经济的快速发展以及中国经济龙头地位的确立使得越来越多的企业选择购买写字楼在上海长期发展，客户的多样性特征逐渐显现，其中价格承受能力相对高的客户已经形成一定的群体效应。 4. 回报因素：租金回报率一直是客户考查写字楼售价的主要指标，目前且今后相当长的一段时间内8~10%的租金回报率都将对定价具有一定的指导作用。当然，可以通过升值的卖点诉求弱化此项指标。 综合以上因素，在本项目改进前USD1800~1900/平方米的基础上，在能够落实本建议书的各项改进及营销卖点落实建议的前提下，本项目的平均价格可定位在USD2400~2500/平方米的范围内。 宏观政策分析 写字楼市场分析 项目竞争分析 项目定位分析 客户定位分析 项目设计建议 客户定位分析 目标客户分析 客户需求分析 目标客户分析 客户定位分析 客户定位 政府机构 外省市驻沪办事处 媒体类相关公司 个人投资者 基金型投资者 保险公司 中外资银行 证券公司 民营企业 上市公司 汽车行业相关公司 商贸物流行业 纺织服装类公司 地 理 位 置 行 业 发 展 投 资 主 体 目标客户分析 元海大厦 地理位置 媒体类相关公司 政府机构 外省市驻沪办事处 人民广场 根据规划，为了提高政府运作效率， 人民广场地区将成为政府集中办公的行政中心 政府机构及其相关部门 政府将在今后几年内通过租赁或购买写字楼的模式进驻