宁德市场调研及策划报告.ppt

招商工作阶段 四、招商策略 阶段 招商主要任务 时间 第一阶段 2-3家主力店（超市、影院、电玩）签约 其他主力店确定意向商家 2009年7月-2009年9月 第二阶段 商铺招商完成50% 2009年10月-2010年6月 第三阶段 商铺招商完成80% 2010年6月-开业 第六章 租售策略建议 销售工作阶段 五、销售策略 阶段 部门 销售工作 累计销售率 时间 第一阶段 开盘筹备期 销售 组建团队、销售人员培训、客户积累、销售楼盘调查、销售价格制定 认购书、销售合同、返租合同等文件及流程拟定 -- 2009年7月-2009年9月 企划 项目VI系统设计 楼书、单页、吊旗等销售道具制作 推广方案制定与实施 招商成果（主力店）推广发布 招商 2-3家主力店（超市、影院、游乐）签约 其它主力店（手机城、美食广场、KTV等）签订意向 第二阶段 开盘期 所有部门 招商成果发布会 开盘方案制定与实施 30% 2009年10月 第三阶段 旺销期 所有部门 利用元旦、春节等节假日，进行2-3次强销 80% 2009年11月-2010年3月 第四阶段 持销期 所有部门 完成95%销售率，重点转入开业筹备 95% 2010年4月-开业 第六章 租售策略建议 六、招商、销售团队组建 第七章 项目经济效益评估 商铺投资者收益测算 年度 售价 租金收取方式 每年回收比例 年回报（元/平米/年） 累计回报 （元/平米） 1 24000 销售价格8%收取租金 8.0% 1920 1920 2 24000 销售价格8%收取租金 8.0% 1920 3840 3 24000 销售价格8%收取租金 8.0% 1920 5760 4 24000 销售价格8%收取租金 8.0% 1920 7680 5 24000 比上一年度递增5% 8.4% 2016 9696 6 24000 比上一年度递增5% 8.8% 2117 11813 7 24000 比上一年度递增5% 9.3% 2223 14035 8 24000 比上一年度递增5% 9.7% 2334 16369 9 24000 比上一年度递增5% 10.2% 2450 18820 10 24000 比上一年度递增5% 10.7% 2573 21393 11 24000 比上一年度递增5% 11.3% 2702 24094 以一层店面为例（二层也相同），假设销售均价为24000元/平米，则预计在第11年可回收投资成本。 第七章 项目经济效益评估 第七章 项目经济效益评估 各楼层收益表 楼层 建筑面积(㎡) 分类 建筑面积(㎡) 成熟期月租金（元/㎡） 成熟租金收入（万/年） 回报率8% 对应售价（元/㎡） 销售收入（万元） 资产价值（万元） 1F 14469 商铺 14469 160 2778 24000 34726 　 2F 14188 超市 8221 25 247 3750 　 3083 商铺 5967 80 573 7000 4177 　 3F 14004 超市 8129 25 244 3750 　 3048 商铺 5875 50 353 7500 4406 4F 13428 整体 13428 35 564 5000 6714 合计 56089 　 56089 　 4759 　 50023 6131 备注：2F商铺，销售按照包销价格7000元/平米计算，租赁价格按照80元/平米/月计算。 销售租金补贴测算 第七章 项目经济效益评估 销售部分租金补贴表 年度 1F商铺 成熟租金 2F、3F、4F商铺 成熟租金 合计 补贴比例 2778 补贴比例 1489 4267 第1年 60% 1667 50% 745 2411 第2年 50% 1389 50% 745 2134 第3年 40% 1111 0 0 1111 　 合计 5656 项目投资收益表 项目 金额（万元） 备注 收益 销售收入 50023 销售部分的销售收入 资产价值 6131 未售部分资产价值 税收 -2751 按照销售收入的5.5%计算 租金补贴 -5656 商铺销售租金补贴总额 收益合计 47746 　 支出 基础投资 地价成本 11000 项目土地购买投资额为11000万元。 项目建安成本 15983 按照建安单价与商业面积测算，包括设备投入，商业建安成本＝商业面积(63931平方米)×项目建安单价（2500元/平方米） 销售招商费用 前期推广费 500 按照销售收入的1%投入 前期销售佣金 600 按照销售收入的1.2%投入 前期招商月费