第五章现金流量分析与经济评价指标.ppt

1.现金流量的构成 1.1现金流量的概念 在项目投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流入。现金流入与现金流出之差称净现金流量。 示例1：某项目的现金流量表如下 1.3房地产项目中的投资与成本 房地产投资项目中投资与成本的特点 1.4经营收入、利润和税金 1.4.1经营收入 销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 自营收入＝营业额-营业成本－自营中的商业经营风险回报 1.4.2利润 经营利润＝经营收入－经营成本－期间费用－经营税金及附加－土地增值税 经营收入＝销售收入＋出租收入＋自营收入 销售收入＝土地转让收入＋商品房销售收入＋配套设施销售收入 出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入 期间费用＝管理费用＋销售费用＋财务费用 利润总额＝经营利润＋营业外收支净额 税后利润＝利润总额－所得税 可供分配利润＝税后利润－（法定盈余公积金＋法定公益金＋未分配利润） 1.4.3税金 详见第十章 房地产开发经营的税费 2.资金的时间价值 2.1资金时间价值的概念 在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资金的价值