江西宜春考察学案.ppt

* 宜春考察报告 2014-6-20 安庆市 宜春市 武汉市 南昌市 207公里 439公里 宜春市，别名“袁州”，位于江西省西北部，总面积1.87万平方公里，占江西总面积的11.20%，江西第三大城市，全国绿化模范城市、中国十大休闲城市，距离安庆541公里，7小时车程，距离南昌仅207公里，2小时车程,9月底宜春动车通车。 541公里 城 市 解 读 宜春市国土面积18669平方千米，2013年总人口达550万，其中中心市区人口44万（2013年），2013年GDP1387.1亿元亿元，位列全省第五，人均GDP全省排名第七（江西有11个地级市），城镇居民人均可支配收入18896元，农民人均纯收入7993元，城镇可支配收入比安庆低。 宜春文化积淀厚重，历来为“江南佳丽之地，文物昌盛之邦”，宜春市辖袁州区及樟树、丰城、高安三市和靖安、奉新、上高、宜丰、铜鼓、万载六县。市人民政府驻袁州区，市境处于偏低纬度，具有亚热带湿润气候特点，素有“一座叫春的城市”雅称。 城 市 解 读 2011年宜春全市总人口统计为548万，其中袁州区105万，中心城区42.27万。宜春中心城区2008年-2030年总体规划人口为：80万人。 宜春全市面积比安庆大，但人口基数比安庆略低，中心城区人口比安庆少26万左右。 人 口 情 况 经 济 发 展 宜春经济发展情况比安庆弱，2013年GDP比安庆少31.13亿，人均GDP少1275.06元。 宜春近6年保持平均13%以上的增速。随着城市框架进一步建设以及江西省生态经济圈建设，预计宜春未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。根据历年产业结构可以看到，目前宜春以第二产业为主，随着进一步发展，第二产业将比重逐步提高，第二产业迅猛发展，提供了多个就业机会，使得城市居民收入水平进一步提升。 社 会 收 入 与 消 费 情 况 宜春消费品零售总额比安庆低106.24亿，消费市场比安庆弱，但就餐费用比安庆略高。 根据宜春居民收入与消费品零售总额情况可以看到，城镇人均可支配收入与储蓄均保持稳定上涨的态势，其中消费增长速度交收入速度较快，城市居民的消费习惯更趋于积极。 土 地 供 应 情 况 2013年宜春市全年住宅与商业土地中标面积总共为189.98万平，合2849.7亩，成交金额为26.56亿元.平均每亩成交价93.20万。 碧桂园2013年共拿地322.876亩，位于靖安路北侧、规划一路东侧和清沥江南侧、中山西路北侧两处，商住性质，成交价3.38亿，平均成交价在104.68万/亩，未来5年宜春商品房开发量剧增，预售面积将增大。 2013年位于经济开发区宜万大道以西、春和路以南的206.08亩的商住用地，成交价是53.83万/亩。 商 品 房 市 场 研 究 宜春楼市分布五大板块，分别为工业新城板块、宜阳板块、老城区板块、袁州板块、明月山板块 随着袁州区政府搬迁，袁州新城正式启动，周边多个政府大楼都在新建，新城的基础设施和配套也全面启动；近年袁州新城土地出让面积年均超600多亩，也意味着袁州新城未来几年将迎来新一波热潮。 房价： 2500-3500 房价： 3500-4500 房价： 4500-5500 别墅区： 8000-12000 房价： 5000-6500 商 品 房 市 场 研 究 宜春中心城区年去化量在56-60万方左右，按目前中心城区可售93.67万方计算，需19个月去化，存销比1.615。 来源于：宜春房地产局网 2012年住宅与商业销售情况 来源于：宜春房地产局网 商 品 房 市 场 研 究 宜春2014年1-3月份一季度，全市商品住房成交均价4177元/㎡，中心城区商品住房成交均价4410元/㎡，比安庆低473元。 一季度中心城区商品房预售7.51万平方米、521套，同比下降71.48%、79.23%。商品住房预售7.24万平方米、494套，同比下降71.32%、79.6%。中心城区投放自年初逐步下降，一方面说明市场下行明显，开发企业正在积极自我完善，消化存量；另一方面说明部分中小开发企业对房地产市场信心不足，投资更为谨慎。 市 调 楼 盘 解 读 凯旋城—基本参数 开发商：宜春新世界置业有限公司 类型：普通住宅、高层、别墅 区域/板块：工业新城/经开区 地址：经发大道与春风路交汇处（经开区管委会对面） 占地面积：236000㎡ 总建面积：720000㎡ 容积率:2.6 面积：别墅520--620㎡ 高层75㎡两房、95㎡三房 别墅总价:180--270万 优惠幅度：最高优惠每套可减20万 高层均价：1988-3500元 项目对面是经开区政府，目前针对精装修高层营销活动：“年纪轻轻，有车有房”购房赠送科鲁兹，另针对毛坯高层打出“1988元”抄底价。 市 调 楼 盘 解 读