银行房贷执行案件中存在问题及对策.docVIP

银行房贷执行案件中存在的问题及对策 佛山市中院南海区人民法院 近几年来，伴随着城市房地产迅猛发展，涉及银行房贷类的执行案件数量也逐年上升，如南海法院2006年此类执行案件占该院执行案件总数的16％以上，此类执行案件存在较高的同质性，其中存在诸多问题值得关注。 一是案件执行周期长。此类案件一般通过拍卖抵押物来执行，拍卖抵押物要通过执行通知、限期责令搬迁、查封、评估、土地房产交易中心的排期、拍卖、过户等诸多环节，周期较长。 二是被执行人大多下落不明，送达困难。银行提供的被执行人住址往往为抵押物的所在地，但当案件进入执行程序后，被执行人早已不知去向，由于难以确定住户是否在此居住满一年以上，被执行人的经常居住地无法确定。执行人员只得在住所处张贴各种文书，同时又向户籍所在地邮寄送达文书。但此种邮寄常常无法取得有效的回证，被执行人拒绝签收的现象也时有发生，使得执行中大量的文书送达工作效能较低。 三是开发商的连带责任大多无法落实。在涉银行房贷类案件中，判决大多确认开发商在抵押物价值外承担连带责任。但在执行实践中，有的开发商开发完一个项目后即下落不明或解散注销，即便开发商可以找到，但项目完成后公司基本上都已无财产可供执行，银行对于抵押物拍卖后不足补偿的数额也缺乏继续查找财产线索的积极性，案子往往在拍卖抵押物后即做结案处理，判决书中确认的开发商承担的连带责任无法真正落实。 四是房产拍卖成交后，新业主的实际入住存在困难。由于被执行人在拖欠银行按揭款的同时，也拖欠物业管理处的管理费和水电费等，当房产拍卖后，物业管理处往往提出让新业主支付前业主拖欠费用的要求，一旦要求得不到满足，物业管理处则会找出种种理由阻挠新业主办理入伙手续，导致拍卖房产难以交付。 针对上述问题，南海法院建议：(1)银行加大资信审查力度，严格控制信贷质量，并按照人民银行的规定政策发放贷款减少不良贷款的发生，降低银行的放贷风险；做好贷后调查工作，定期监控抵押物情况，防止抵押物价值的贬损；建立动态的贷款监管系统,完善贷款去向利用调查制度，防止有些发展商套取银行贷款行为的发生。(2)建设、国土等部门严把房产预售关，完善购房合同备案制度。建设、国土等部门在房产预售阶段严格把关，未交清地价的一律不予办理房产预售登记。同时完善购房合同备案制度，杜绝一房两卖甚至多卖现象的发生；建立不良发展商信息登记制度，增加其违规成本，遏制违法现象的发生。(3)对非法阻挠合法新业主入住的物业管理机构加大宣传和执行力度。在执行过程中，执行人员应将相关法律关系对物业管理处释明，责令其对于前业主拖欠管理费纠纷另寻其他法律途径解决，而不得借机阻挠新业主的入住。(4)法院可根据银行房贷执行的规律制定相应流程，提高执行效率。银行按揭类案件具有较强的代表性、同类性的特点，法院可以制定该类案件的执行流程，对执行的各个阶段作出具体的规定，例如对送达方式、搬迁期限、不足案款的执行等问题进行统一明确的规范，以统一的标准办案规范指导执行工作，减少执行的盲目性，提高执行效能。 商业银行抵销权的相关法律问题探讨 裴蓓　王志毅 　　一段时期以来，大量借款人到期不归还贷款或者采取各种方式逃废商业银行债务的现象时有发生，直接导致了商业银行资产质量下降和社会信用环境的恶化。作为我国市场经济活动中的一类重要民事主体和借款合同的一方当事人，如何运用法律手段保护自己的权益，是所有商业银行面临的一个重要和紧迫的课题。 　　抵销，是指互负债务的当事人将自己的债务与相对人的债务按对等数额抵充以消灭债的关系的行为。可以进行抵销的权利，就是抵销权。商业银行抵销权是指商业银行作为行使抵销权主体的抵销权。 　　根据我国《商业银行法》的规定，我国商业银行最主要的业务就是吸收公众存款和以借款合同的形式发放短期、中期和长期贷款。通常认为，存款是银行对客户的负债，而贷款是客户对银行的负债，在存款人和借款人竞合的情形下，商业银行根据有关法律规定将存款人的贷款抵销应保证支付给借款人的存款，无疑具有重要的现实意义。作为一种权利人自我救济的手段，抵销的法律价值在于公平和效率，而尤以后者为重。它在消灭两个请求权的同时减少了商业银行实现债权的成本，使得商业银行不必通过仲裁、诉讼、强制执行等繁琐的法律程序即可及时收回贷款，确保了商业银行债权有效、快捷、顺利地实现。 　　早在罗马法中，就已经出现了关于银行抵销权的规定。在商品交易不甚发达的社会，抵销发挥作用的空间狭小，也未受到重视。现代社会，财产日趋债权化，请求权已是主要的财产形式，大量的请求权为抵销发挥作用提供了条件，尤其对于以金钱请求权为主要业务对象的银行来说，抵销更显重要。随着时代的发展，西方发达国家关于抵销的立法日臻完善