东莞长安明珠广场前期策划报告东莞长安明珠广场前期策划报告.doc

日期 二00四年十一月十八日 目 录 第一部分 长安镇宏观环境分析 长安镇概述 长安镇交通状况 长安镇近年经济发展状况 长安镇规划现状及发展目标 第二部分 长安镇房地产市场分析 东莞市房地产市场走势分析 长安镇房地产市场综述 长安镇商业市场分析 项目周边商场对比分析 第三部分 项目定位建议 项目概况 商业规划 商业运作 第四部分 结束语 第一部分 长安镇宏观环境分析 一、长安镇概述 长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，濒临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。广深高速公路、107国道、S358省道贯穿而过，是广州、东莞与深圳交通往来的南大门。 长安镇东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。辖13个村（居）民委员会，户籍人口3.5万多人，外来流动人口60多万人，旅游同胞3万多人。 改革开放以来，长安镇抓住机遇，不懈奋斗，两个文明建设取得了显著成效。全镇综合经济实力位居广东省镇级第二，并先后获得“中国乡镇之星”、“国家卫生镇”、“全国村镇建设先进镇”等33项国家级的荣誉。 二、长安镇交通状况 长安的交通运输事业，以高起点规划，高标准建设，高效能管理为要求，规划、建设、管理同步运行。1990年，长安镇委，镇政府先后投资5亿多元，兴建了长安一环路、二环路、振安路、长青路等17条高规格的主干道路；2002、2003年，镇政府对镇区内的交通道路进行全面的升级改造工程，全面铺设沥青，营造了一个文明现代的城镇形象。为了做好公交运输，长安建起了一座功能齐全的大型公共汽车站和广深高速公路长安立交出口，开通镇内外公共巴士；连接S358省道和长南大道直通海岸的八龙出海公路工程已基本完成。 全国一级汽车客运站——长安汽车站 长安镇到周边城市 长安镇100KM/90分钟香港 长安镇90KM/60分钟广州 长安镇60KM/50分钟深圳 长安镇32KM/20分钟东莞 长安镇60KM/60分钟中山 长安镇90KM/80分钟珠海 其他交通线路 长安22KM/20分钟深圳黄田机场 巴士30分钟/班 长安100KM/60分钟广州白云机场 巴士30分钟/班 长安100KM/90分钟香港国际机场 巴士1小时/班 长安36KM/30分钟东莞常平站 北京-香港、广州-深圳 长安100KM/90分钟香港贷柜码头 葵涌贷柜码头 长安60KM/60分钟深圳蛇口港 客运贷柜码头 长安70KM/70分钟深圳盐田港 客运贷柜码头 长安18KM/20分钟东莞虎门码头 客运贷柜码头 长安25KM/30分钟深圳福永码头 客运1小时/班喷射船 长安3KM/5分钟广深高速入口 　 长安15KM/20分钟莞深高速入口 　 107国道 四线行车40米宽 省道S358 六线行车60米宽 振安大道 六线行车60米宽 小结： —— 长安镇的交通线路多，使得长安到周边城镇的时间大大缩短，形成了10分钟～1小时生活圈，增强了长安和周边城镇的人口流动性，同时也使得长安的房地产市场对外发展的趋势加强。 三、长安镇经济发展情况 长安镇加大各项工作力度，力促镇区经济发展。今年该镇经济继续保持稳定增长，经济增长速度和经济运行质量同步提高。长安镇的经济成分比较均衡，集体经济、外向型经济、个体私营经济等相互带动发展，产业结构比例较恰当，目前三大产业结构比例分别为：农业7%、工业63%第三产业30%。 1、主要经济指标稳定增长。2004年上半年，全镇国内生产总值完成21.8亿元，比前年同期增长35.3%；工农业总产值完成32.2亿元，比前年同期增长28.5%；各项税收3.87亿元；镇本级可支配财政收入5亿元，同比增长40.3%；村、组两级集体经济总收入4.8亿元，同比增长8.5%。各项存款余额112.9亿元，同比增长32.2%，其中城乡居民储蓄存款75.4亿元，同比增长34.2%。全镇用电总量10.14亿千瓦时，增长25.1%；社会消费品零售总额5.68亿元，增长18.7%，居民消费品价格指数略有上升。 2、招商引资继续向前推进。长安镇外经发展势头良好，实际利用外资、外资企业出口总值、工缴费分别比去年同期增长0.3%、17.2%、10.1%。据外经办数据显示，今年上半年长安镇对外经济继续保持较大增幅势头，实际利用外资金额、外资企业出口总值、工缴费收入分别比上年同期增长0.3%、17.2 %、10.1%。今年上半年长安镇增资项目达196宗，增资金额达6247万美元，比上年同期增长72%；实际利用外资金额达9125万美元，累计增长0.3%；外资企业出口总值为145739万美元，同比增长17.2 %；工缴费收入达87