估价师继续教育1.国际评估准则.ppt

国际评估准则;;一、国际评估准则理事会和《国际评估准则》的产生背景;二、《国际评估准则》简介;;三、《国际评估准则》的结构体系;该部分是《国际评估准则》的核心内容，包括三个准则： 《国际评估准则1——市场价值基础评估》； 《国际评估准则2——市场价值以外的价值基础评估》 《国际评估准则3——评估报告》 所谓市场价值基础评估就是对被评估资产在满足市场价值定义条件下的价值进行的评估。所谓市场价值以外的价值基础评估就是对被评估资产在不满足市场价值定义条件下的价值进行的评估。这两个准则构成了《国际评估准则》的基础，并构成了应用指南和评估指南的基础。 ;《国际准则3——评估报告》是在第六版中新增加的内容，将以前散落在各相关准则中有关评估报告和披露方面的规范进行了总结，形成了单独的评估报告准则。这本分对市场价值基础评估和市场价值以外的价值基础评估的差异进行了讨论，并强调了清晰、充分的表达评估信息的重要性。 ;;与财产相关的概念 不动产：是指实物形态的土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物。不动产是实物形态的、有型的“物体”，看得见、摸得着。 不动产权：是指包含在不动产中的各项权利，通常由独立于不动产实体的所有权证明文件体现，如所有权证书、租约等正式文件。因此，不动产权是一个非实物性的法律概念。与不动产所有权相关的权利，包括使用权、占有权、进入权、转让权、租赁权、遗赠权、赠与权等以及选择行使或不行使上述任何一个或几个权利的权利。 ;与财产相关的概念 动产：不动产之外的财产在法律上称为动产，包括不动产之外的所有有形或无形的资产。这些资产不是永久性的附着于不动产，通常具有可移动性。动产所有权称为“动产权”。 财产：财产是个法律概念，包括与所有权有关的各种权利。在资产评估中，使用“财产”概念时，如果未加进一步限定或说明，可以指不动产、动产、企业价值、金融权益中的任一种或全部。;资产评估的经济概念 资产评估是个经济概念，即从经济意义上说，评估师进行评估的对象是资产的所有权或“所有者的权利”，而不是有形资产或无形资产本身。例如在不动产评估中，评估师应当获取、分析有关评估对象的权利状况资料，如可能会影响评估价值的租赁条款、权利限制等。 ;折旧概念 在资产评估业务中所使用的折旧概念表示从估计的全新重置成本中扣除的任何部分。这些扣除部分依其产生原因可分为实体性损耗、功能性（技术性）陈旧或经济性（外部环境）贬值。 折旧在评估和会计上最主要的区别在于，对评估师而言，评估中的“应计折旧”应当与市场有关，反映相关的市场状况；而会计上的“应计折旧”则与会计原则有关，并不反应市场状况。 ;市场，成本，价格和价值概念 价格、成本、价值等概念是资产评估中最基本的概念，同时也是争议最大的概念，理解这些概念在资产评估中的内涵对于评估专业人员而言是十分重要的。《国际评估准则》在总结相关国家评估理论研究成果的基础上，指出价格和成本是事实，而价值是对资产在一定条件下应当进行交易的价格的估计额。;;最高最佳使用 最佳用途即评估市场价值时不应当考虑个别市场主体对该资产的用途及价值的认识，而应反映市场整体认同的、合理的、能够导致价值最大化的用途。 最佳用途又称为最大最优用途，指对某项资产而言，实际可能的、经合理证明的、法律允许的，财务上可行的并能实现该被评估资产最大价值的最可能用途。 ;;市场价值 《国际评估准则》中市场价值的定义如下：市场价值是自愿卖方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后所达成的公平交易中，某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自理性、谨慎行事，不受任何强迫压制。 市场价值要件 自愿买方 自愿卖方 评估基准日 ;以货币单位表示 公平交易 资产在市场上有足够的展示空间 当事人双方各自精明 ;市场价值价值以外的价值 市场价值以外的价值又称为非市场价值或其他价值，指所有不满足市场价值定义的价值类型。 市场价值以外的价值不是个体概念，而是一个集体概念，指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。 修订的国际评估准则2的分类基础将市场价值以外的价值分为三类，包括：实体特定价值，资产互换特定价值及由法律和合同特别定义的价值。 ; 公允价值：在公平的市场交易中，资产在理性、自愿的买卖双方之间进行交易的价值数额。 投资价值：为进行特定投资或者实现特定经营目标，资产对于特定投资者或者某类投资者的价值。 特殊价值：高于市场价值，反映资产的特定属性仅对特定买方所具有的价值。 协同价值：有两种或两种以上权益相结合而产生的价值附加增值，其中，组合权益的价值要大于原有的各项权益价值的加和。 ;持续使用价值是指企业作为一个整体的价值。 保险价值：保险价值是指根据保险合同或协议中规定的定义所确定的价值。 剩余价值：剩余