DCYX汉嘉-赞成·乐山红叶2012年推广提报-.pptVIP

赞成·乐山红叶营销策略提报;上次会议： 就已有条件（3月开盘，90方产品，8600元/方价格底线） 命题是如何启势、立势？;刷新命题： 区域降价潮之中如何破局？;探 局;项目现状;货量排布;工程进度;1、蓄客数量： 经过日常接待及杭州两次房交会集中蓄客，共计约300组客户，其中销售部初步梳理有效客户30组。;竞争格局;闲林板块市场分析;主城;数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11;存销总量：存量不断攀升，但销售持续下行;数据来源：透明售房网；截止日期：2011.12.11;;;主要竞品：翡翠城;主要竞品：蒙卡岸;主要竞品：竹海水韵;主要竞品：闲湖城;主要竞品：阳光城;建筑面积;主要竞品：世茂西西湖;非主要竞品：温莎郡;存销压力大：闲林板块今年销售26万方，而存量有87万方，再加上闲林板块大盘较多，后期供应量也较大，后期去化压力极其严峻。 企业资金趋紧，降价意愿加大:随着企业资金链不断趋紧，开发商降价意愿逐渐加强，且闲林板块很多项目的成本较低，降价空间较大，西西湖的首降或许会带动整个板块新一轮的价格战。;价格战背景下， 本案降价空间有限，如何走出困局？;解 局;问题;营销策略核心：;破局术;推售与价格策略;推盘节奏的考虑： 1、以高性价比9#楼入市，引起市场共鸣，打开市场认可度，树立品牌形象。 2、顺势加推8#-a楼，建立市场口碑。 3、在前两期销售形式较好情况下，市场关注度密集下，再趁势三期开盘8#-b和10#楼。;提高价格预期;定价方式建议 :;竞争与储客策略;全面享受型的90方产品;城西 新杭州人首置和老小区分巢;习惯了城西的路和人，也习惯了城西的绿色， 与城西的关系密切，对城西有舍不去的依赖。;大面积圈客，提高转换率;线下点对点销售渠道及推广展开 ： 1、结合一二手联动，形成大规模CALL客、陌拜“掠夺式”抢占客户资源。 2、主要通过巡展、社区DM发放、圈地短信发送等形式展开。;2012年1-2月 主形象出街 户外、网络等媒体信息更换 中介资源洽谈 大规模CALL客、陌拜 ;执行力提升;“掠夺式”客户资源抢占;陌拜 ;来访增多的首要条件是人气召集,多渠道圈客全面渗透目标区域;外设展位;超市巡展; ??业单位巡展;专业市场外拓;展会派单;强化管理;项目利好的深度体验，优化说辞 成交客户走访，了解客户需求 提高意识教育，主动学习。 ;案场早晚会管理 早会：鼓舞士气、安排工作计划 晚会：竞品跟踪、客户分析，提升业务能力;目标管理，淡市下单兵作战能力;