中原2011年上海浦东星河湾二期营销推广.ppt

中原认为： 两家代理公司联合代理的模式更适合浦东星河湾二期。 【联合代理模式的优势】 丰富客户资源高端客户资源是相对稀缺的，每家代理公司的高端客户资源都是有限的，因此中原建议集合两家公司的客户资源，以更好的为星河湾服务。 2. 形成现场良性的竞争两家代理公司共同销售，能够形成销售现场良好的相互竞争氛围。需要值得提醒的是，过多的代理公司联合代理会出现现场较混乱的局面，因此两家代理公司是能够出现良好联合代理的前提。 3. 扩大影响面各家代理公司拥有各自在行业内外的推广渠道和影响面，联合代理能够充分发挥代理公司的渠道优势和影响力优势，为星河湾品牌在业内业外创造影响力！ 4. 完善营销体系各家代理公司都有着各自丰富的操作经验和不同的营销解决方式，这些经验都能够为星河湾服务，确保星河湾品牌逐步转型的成功；同时也能为营销各个环节中的问题提出不同的参考意见，以确保能获得最佳解决方式。 华东重点城市——苏州、杭州、无锡、常州、南京近五年商品住宅成交数据 供应：各城市中无锡的供应量在2010年较2009年有较大幅度的增长，其余城市2010年和2009年的供应水平较为接近； 需求：2010年国家政策频出，有效抑制了部分不合理需求，但刚性需求也同样遭受一定的抑制，因此华东各主要城市的成交量纷纷较2009年明显下降，苏州、杭州、南京的成交量降幅分别达到45%、34%和51%； 价格：由于宏观调控所导致的成交结构变化，各城市的成交价格普遍呈现上升走势，其中杭州和南京的价格增幅分别达到47%和50%。 供应量 成交量 成交价格 附件 附件一：华东区重点城市近年成交数据 / 白金湾府邸 开发商香港新世界公司在上海经营多个商业及住宅地产项目，拥有良好的高端地产品牌形象 丰盛皇朝 打造了上海的城市客厅“新天地”，建立起极佳的项目品牌优势 翠湖天地嘉苑 作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品牌形象 华润外滩九里苑 绿城在长三角丰富的豪宅打造经验，给本项目带来较高的品牌效应 绿城黄浦湾 / 尚海湾豪庭 作为国内知名的国企地产开发商，实力较强，中高端地产品牌形象 华润置地橡树湾城 借助在香港开发实力，拥有一定的知名度 九龙仓玺园 开发商“仁恒”多年经营，依靠过硬的项目品质和物业服务，树立起坚固的高端地产品牌形象 仁恒怡庭 品牌 楼盘名称 大部分豪宅项目拥有良好的品牌基础 但星河湾通过多年经营，树立了中国地产“劳斯莱斯”的品牌形象 附件二：个案比较 品牌效应 竞争项目多数具有其明显的外立面形象特征 本案一贯的建筑符号应用极具视觉效应 / 石材贴面 新古典主义 白金湾府邸 SKL龚书楷设计事务所 石材贴面 新古典主义 丰盛皇朝 巴拿马国际设计公司 石材贴面+高级仿石漆 新古典主义 翠湖天地嘉苑 豪斯泰勒?张?斯图德建筑设计咨询（上海）有限公司 全石材立面 传承外滩新古典主义气质 华润外滩九里苑 美国JWDA建筑设计事物所 对江景的充分利用，采用国际领先的现代全玻璃幕墙立面 国际现代滨水建筑风格 绿城黄浦湾 HASSELL国际设计咨询公司 全天然石材立面与玻璃幕墙 新古典主义立面风格，Art Deco的时尚演绎 尚海湾豪庭 华润建筑有限公司 石材贴面 ART DECO风格 华润置地橡树湾城 / 石材贴面 中西合璧海派风格 九龙仓玺园 华东建筑设计院有限公司 石材+面砖 经典欧洲与浪漫海派结合 仁恒怡庭 建筑设计公司 建材 风格 楼盘名称 外立面 小区景观水平较接近，景观风格各异，欧式风格较普遍； 大规模社区楼盘选择主题设计，打造多种风格园林景观； / 38.84% / 白金湾府邸 柏诚（亚洲）有限公司 40% 国际景观设计巨匠Stephen Forrest为丰盛皇朝度身设计皇家园林。 丰盛皇朝 达林卡设计公司 40% 市中心唯一的湖景，一到三期建筑设计上将湖景资源最大化利用 翠湖天地嘉苑 G.D.G.葛乔治设计咨询（上海）有限公司 40% 御制皇家园林 华润外滩九里苑 澳大利亚DAHD景观设计事物所 35% 园区内精心保留的不同时代的老建筑，力求在创建崭新设计的同时，也使此地昔日的人文底蕴得以重现。届时，将新旧文化汇聚，融合老的元素，兼容现代、时尚，演绎国际上海风情 。 绿城黄浦湾 / 35% / 尚海湾豪庭 / 40% / 华润置地橡树湾城 / 45% 以中轴对称的皇家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。 九龙仓玺园 贝尔高林国际（香港）有限公司 45% 将欧式花园和现代花园的元素糅和起来，形成一种专属于仁恒?怡庭的花园景观风格，不惜斥巨资建造了近4000平方米的超大下沉式中央花园景观会所，给住户腾出更多的地上面积，而且打造一个立体精致的花园客厅。 仁恒怡庭 景观设计公司 绿化率 主要景观营造内容 楼盘名称 小区景观 竞争项目都配有高端会