中地行2010年长沙金星北地块开发定位报告.ppt

湖南高信置业;;本报告之定位思路导读; 卷一、宗地分析 1.宗地概况 2.区域分析 3.地块资源 4.场地分析 5.宗地SWOT分析;1.宗地概况;宗地概况 ;2.区域分析;1.区域概况 ;根据政府规划，高星组团规划为居住、旅游、度假、休闲综合组团。片区发展面临人口不足的问题。;项目处于金星北片区核心地段，片区归属倾向于岳麓区，渗透力可达岳麓区、捞霞、市中心及其周边望城区域。;3.地块资源;1.自然资源 ;2.交通资源 ;3.人文资源 ;4.商业资源 ;5.生活配套;4.场地分析;1.用地条件;中小规模地块，沿东西走向呈现长条矩形，场地边界规整，地势平缓，内部无附着物，规划难度小，规划综合利用率高。;地块北侧为卧龙湾，卧龙湾路口建筑两栋百米高层，对本地块形成视觉上的挤压之势。项目东侧玫瑰园为新古典主义的小高层，与地块隔路相望；项目南侧为德式风情的东方明珠，目前在建三期工程??32层高层，与地块也仅一路之隔，规划须考虑南面退让问题。总体上看地块周边建筑关系不复杂，但周边建筑的风格迥异鲜明。;4.价值度分析;区位属性是将一个项目放在城市中看，因此区位属性的界定告诉我们从哪些方面寻找项目发展机会。 通过项目属性的界定寻找项目发展最需要关注的项目本体特点及如何利用好项目独特的资源。;提出问题; ——必须要回答的核心问题; 卷二、市场条件 1.市场发展 2.区域市场 3.竞争个案 4.区域客户 5.市场小结;1.市场发展;1.政策发展;2.产品发展;3.产品趋势;2.区域市场;北城板块;金星北板块是市府麓谷大板块下的子板块，是目前较为活跃的区域，随着区域的不断发展，正处于快速崛起的阶段，金星北将成为最具升值潜力的板块之一，号称“长沙第七区”；与此同时，板块内的竞争也显得尤为激烈，片区内汇聚众多楼盘，包括实力品牌开发商，如恒大、和记黄埔等。;3.竞争格局;3.竞争个案;本案;新兴北京御园;现有产品分析：主力户型为111－136平米三房;钰龙天下;代表户型点评：93平米三房 南北通透； 赠送入户花园； 卧室带飘窗； 卫生间面积较小；;恒大华府;规划设计： 恒大华府延承世界经典的新欧式建筑手法，揉合现代主义建筑元素与欧洲古典建筑经典； 小区内部配有超大室内恒温游泳池，7000平方米超五星顶级会所丶3600平方米活水人工湖丶30000平方米花园景观； 产品设计： 项目建筑以220平米以上的平层大宅为主，为正南北一梯两户板式结构、4层带电梯花园洋房、60㎡超大超高空中花园、220㎡以上超舒适大宅空间；;现有产品分析：主力户型为中大三房;精装修交楼标准 （高层官邸、国际宫寓;;;旭辉藏郡;;联美品格;规划设计： 联美?品格社区内采用中央三重立体景观轴，南北落差10米的漫坡，形成“漫坡台地花园”； 项目甄选世界500强企业中建五局担纲建筑施工，确保建筑优异品质，超宽楼间距，窗窗看山，户户有景，全方位感受低密度花园住区的魅力； 建筑设计： 采用的是两梯四户设计 2+1户型设计，凸显产品性价比;2房2厅2卫（2+1户型） 87㎡ 代表户型点评： 南北通透； 干湿分离，动静分区； 主卧室带飘窗； 进深较长;本案;;在售组团简介：在售二期尾盘 面积：150-170四房和部分复式； 价格：起价4200元/平米;;在售分析;双盈卧龙湾;规划设计： 采用人车分流，车户比例为1：1.2。小区内的总绿化面积为10万平米，绿化率高达40.5%。北区正前方是4000平米龙柱主题广场，北区内有1.5万米中心庭院，3000平米的龙韵水榭。 建筑设计： 南北朝向，两梯两户板式设计； 建筑风格： 现代建筑风格，整体品质感不强;在售组团简介： 现在在售一期9、10号栋，为两梯两户的南北朝向板楼； 面积：145-160平米 均价：3800元/平米 销售情况：一期剩余约150多套房源，销售率为70%；;富基世纪公园;;精装修交楼标准;恒大名都;在售产品简介：现在在售三期房源 面积：87-292平米的三房至四房； 价格：起价4080元/平米 优惠：现楼特惠一口价，最高优惠33万，99-187㎡三房四房4030元/㎡ 起，送1600元/㎡豪装； 销售情况：三期销售以三房为主，项目目前销售率约为80%；;;浩龙音乐界;主力户型：;盈峰翠邸;在售组团简介：二期二批联排别墅 面积：205-240㎡； 价格：6000元/平米 优惠：一次性97折，按揭99折； 销售情况：二期约80套联排别墅销售率达到75%；;区域潜在项目;裕田奥莱小镇;天园地芳国际珠宝城;勤诚达·新界;CROSS尚公馆;名家翡翠花园;4.区域客户;; 卷三、发展战略 1.SWOT分析 2.核心价值点 3.开发思考 4.发展战略;周边商业、医院、银行等配套欠缺； 片区发展与市府区脱节； 周边欠缺成熟的环境，人气不足；