南海保利·东湖林语洋房营销提案.ppt

洋房营销提案;PART 4:首波开售及推广计划 ;PART 1:市场嘹望;定 位;房地产行业将不再是唯一的经济支柱 还有房产税、加息、限贷和限购等……;狮山路网建设的目标是：镇内任何一点10分钟内上高速，20分钟内到达广州和佛山中心市区，30分钟内到广州新白云机场 广佛地铁的开通，预示着佛山房地产市场将会步入快速发展通道 城市化进程步伐的加快，将为崭新的佛山房地产市场带来新一轮的活力;在大批量供应的吸纳下，上半年受政策挤压的各类需求集中入市，导致成交均价程报复性反弹 市场回暖来势汹汹，供应及销售均达到年内的最高点，众多项目九月抢先开闸，推售项目受市场追捧度高;2010年市场仍然维持供应不足，诸多品牌大盘相继入市，大佛山洋房市场将面临激烈竞争，中端产品供应集堆，主力面积在100-130㎡，高端产品供应以别墅为主调，高端洋房产品市场稀缺。 2011年与本项目洋房产品形成最正面交锋是山水桃园。;PART 2:竞争对手分析;供求特征;价格特征;宏观分析;产品特征;产品特征;产品特征;分布格局;;;地理位置：南海大沥镇博爱东路3号（网球中心对面） 发 展 商：佛山市南海区万科金域华庭房地产有限公司 占地面积：7.6万平方米 总建面积：24万平方米 容 积 率：2.4 绿 化 率：44.24% 总 户 数：1200户 入市时间：2008年6月 客源：70%为大沥的本地人，30%为禅桂、部分罗村、盐步、黄岐、松岗等的周边镇区客户，自住为主;;项目位置：南海区大沥镇大浩湖度假区门口对出位置 开发商：深圳市劲嘉房地产开发有限公司 住宅容积率：1.99 占地面积：75603㎡ 建筑面积：180895 ㎡ 停车数：1167个（地面52个，地下1115个） 绿化率：30﹪ 总套数：560套，洋房375套，复式90套，别墅95套;;项目地址：南海区里水镇甘蔗路101号 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 占地面积：6.7万平方米 总建筑面积：12.9万平方米 容积率：1.59 绿化率：35% 总户数：792户 建筑风格：南加州简约风格;;项目地址：南海狮山松岗商业大道39号 开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司 物业公司：佛山市南海区海逸物业资产管理有限公司 占地面积： 99353平方米 总建筑面积： 267485平方米 容积率：2.4 绿化率： 38.10% 总户数：1865户 物管费:1.5元;;项目地址：位于佛山南海区与广州花都区交界之处的炭步镇(官窑涌水库北面) 开发商：颐和集团 占地面积: 405800㎡ 总建筑面积: 503900㎡ 容积率：0.8 绿化率：45% 别墅总户数：800户 建筑类别：独栋别墅、双拼别墅、多层与高层 入市时间：2010-10-01?;;项目地址：南海狮山镇松岗禅炭路东侧 开发商：佛山市恒新房地产开发有限公司 占地面积: 4.3万平方米 总建筑面积:约13万平方米 容积率：2.5 绿化率：43.3％ 别墅总户数：1111户 物业管理:佛山市南海区富域物业管理有限公司入市时间：2010-04-27;;小结;PART 3:客户阐述;别墅日均入场18台，洋房日均入场11台； 别墅客户占总入场量的63%，在缺少推广的支撑下入场量呈现直线下滑的态势； 洋房客户占总入场量的37%，在9月底由于别墅首波开售，在大量的推广下洋房入场量有了大幅度提高，之后由于缺乏推广入场量回归到最初的水平，上周更是达到了最低点。;;置业情况：多次置业为主，二次置业次之，三次置业比例极少； 家庭人口结构相对简单，以三、四口之家为主； 镇街客以项目周边为主，超出20分钟车程镇街客关注度低，禅桂客合占1/4，有待加深挖掘。;“朋友介绍”是获知信息最多的渠道，其中保利业主介绍占43%，非保利业主介绍占57%。 获知渠道中，“其他”类项占比例最高，其中的85%是“途经”项目附近获知； 圈层口碑传播是重点;PART 3:客户阐述;南区别墅客入场频率与考虑时长;项目本地及周边客户入场及成交比率较大，其中官窑区域的客户成交率较高，本地客户源发掘维护不容忽视； 由于保利品牌联动和内部客户资源利用，东湖林语项目在禅桂和广州地区传播已有初步成效，但未够广泛深入，客户入场量较少。;31-40岁的客入场比例居首位， 成交比例低于41-50岁，居第二位，对项目的意向度较低； 41-50岁入场成交比例稳定，成交意向度较高； 两端年龄层客户的到场少，相对容易成交。;别墅成交客户主要是附近的私企业主和个体户，主要从事有色金属、建筑工程类、鞋业、纸品等，与周边实业产业比较吻合。;在较少推广情况下，熟人的口碑传播是成交客户获知信息的主要途径，短信是传统、直接、见效快的渠道。;别墅成交客户购买产品的主要原因有：环境、品牌声誉、方便工作；说明客户在追求高品质