南通弘阳上城营销推广提报.ppt

营销推广提报;一、引言篇 —— 博思堂简介 二、包容篇 —— 项目感知 三、汇通篇 —— 市场竞争研判 四、敢为篇 —— 营销思考策略;第一部分、博思堂简介;、博思堂集团简介;十年博思堂，专业铸就辉煌;立足江苏，覆盖全国 长三角核心业务区：江苏为中心，辐射安徽、山东； 西南业务区：以云南为中心，辐射四川、重庆； 北方业务区：以沈阳为中心，辐射吉林、黑龙江。; 博思堂定位于地产综合服务商，通过“市场、策划、企划、销售、招商运营”五维一体，对代理产品进行专业细分，已形成了全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道营销服务四大核心业务模块。 ;;香港九龙仓、合景泰富地产、华润地产、香港恒基兆业、日本大和房屋、新泽地产 韩国prime集团、新加坡万邦集团（IMC集团）;成功案例（部分）;成功案例（部分）;成功案例（部分）;成功案例（部分）;成功案例（部分）;; 太湖·黄金水岸是由江苏吴中地产集团开发，位于吴中区太湖风景区核心位置，是环太湖区域离太湖最近，最高档的别墅项目。黄金水岸拥有独一无二的3.2公里黄金湖岸线，产品为现代中式风格的低密度独栋别墅，此外还配套有商业街、高档会所和一座五星级酒店，并引入五星级酒店为整个社区提供五星级酒店式物业管理，别墅售价900万起，公寓售价18000-22000元/㎡，是太湖第一豪宅。 博思堂全程代理中 。;成功案例（部分）;协信圆融·阿卡迪亚 苏州首创合院别墅;中茵·星墅湾 顶级高端的全程顾问服务项目;二、南通博思堂概况;南通博思堂——成立于2011年4月 现有员工67人； 在线服务项目5个； 目前代销面积近200万平方米； 除南通市区外，已进入启东、如东、如皋市场。;博思堂南通公司简介;博思堂南通公司简介;博思堂南通公司简介; 中成1号花园项目紧邻城市南北主干道江海北路，占据城北核心区位，南面为在建的启动汽车客运站，项目总建面27万平米，分二期开发，主要产品形态为多层与高层住宅。 博思堂全程代理。;第二部分、市场研判;宏观市场分析;宏观市场分析;第四阶段;特征：价格坚挺 成交量有所下滑。;宏观市场分析;宏观市场分析;区域市场分析;;竞品个案分析;产品：产品力较强；南通地区口碑较好；楼间距大，景观良好；立于新老城区交界处；户型美观且赠送面积大。;营销：成功案例推动后期楼盘，高性价比产品决胜;棕榈湾——定位东区标杆，主城向东第一盘;产品——产品力较强，会所、景观、样板区域和产品附加值均较好;营销——逆势而上，新加坡标签、新丝路大赛知名度推广、变相捆绑式优惠、高折扣配合，效果良好。;中南世纪花城，市场站位——上风上水，缔造南通居住福地，景观学区房;产品—新城区绝版地段、配套完善，偷面积弥补低得房率。;营销——成功案例推动后期楼盘，学区、配套、CBD决胜;总结（主力竞品）——销售良好;本项目客户的研究基础： ——帝奥世伦名郡成交客户 ——骏和棕榈湾成交客户 ——未来锦城成交客户 ——德诚瀚景园成交客户 ——文华名邸成交客户;客户主要来源于主城区、新东区及通州 客户年龄以25-45岁的中青年为主;职业、置业次数：私营业主、企业高管和政府阶层构成区域购房的核心客群，以首置、首改为主。;家庭：多为两三口之家，子女人数主要为1个，年龄基本在6-17岁学龄期。;产品需求：90-130㎡的两方三房为客户的主力选择，其通风采光、功能分区等实用性户型关注度较高。;总结; ;包容篇 第三部分、项目感知;通过前往项目现场的调研，我们发现本项目目前的营销中存在以下几方面问题。 首先，是本项目案场销售接待执行部分，我们从案场的软件和硬件两方面来分析。;硬件方面： 一、销售中心功能分区不合理，洽谈区布置简陋，空间狭小，吧台区的休闲氛围不足； 二、售楼部的门梁有裂缝，会引发客户产生建筑质量担心； 二、沙盘制作不够精致，灰尘堆积，电线外露，户型单体模型、建材展示区都比较粗糙。;软件方面： 一、销售员接待热情不足，不注重形象仪表，谈笑抽烟，业务执行能力一般，甚至有销售员不会计算贷款月供； 二、现场物管服务水平较低，案场卫生清理工作不到位，糖果放在烟灰缸里，控台椅子全都挂着外套； 三、现场背景音乐播放流行歌曲《伤不起》，缺乏品位档次。;其次，是本项目现场形象包装部分。 我们认为现场道旗、引导牌、吊旗、展板等包装物料缺失，导致现场销售氛围淡薄。 另外现场展示区植物层次、景观细节有待改进提升。;最后，是本项目媒体推广部分。 我们认为，弘阳上城目前在南通市场缺少声音，没有推广引爆点，项目的知名度没有真正建立。;总结： 一、弘阳上城目前采取价格下调策略来拉动销售，已陷入较为被动的价格战。 二、弘阳上城的现场销售