博思堂华城高层三期营销提报.ppt

活动名称： 石湖华城社区幼儿园开班暨吴中地产“吴中情”图书捐赠仪式 活动目的： 吴中地产，情系万家。在社区幼儿园开班招生之际举办以“吴中情”为主题的图书捐赠仪式，为石湖华城社区幼儿园图书馆捐赠价值3万元，合计1000册的中外幼儿图书。体现吴中地产的社会责任心。。 活动时间： 2010年9月1日（周三） 活动地点: 石湖华城社区幼儿园 活动内容: 1、图书捐赠仪式 活动预算: 40000元（暂定） 第三阶段营销活动（9月） 活动名称： “石湖华城社区商业街”落成典礼 活动目的： 举办社区商业街落成典礼和主力商家签约入驻仪式，宣传社区商业街功能配套及商业价值。 活动时间： 2010年10月16日（周六） 活动地点: 石湖华城社区商业街 活动内容: 1、商业街落成典礼 2、主力商家签约仪式 活动预算: 50000元（暂定） 第三阶段营销活动（10月） 活动名称： “石湖华城会所”全功能开业典礼 活动目的： 石湖华城小区会所全功能运营，售楼处搬迁，会所功能全部启用，包括：咖啡店、运动会馆、健身房、棋牌室等。 活动时间： 2010年11月8日（周六） 活动地点: 石湖华城小区会所 活动内容: 1、石湖华城全功能会所开业典礼 2、社区居民免费体验券发放 活动预算: 50000元（暂定） 第三阶段营销活动（11月） 活动名称： “天翔物业启动石湖华城交付三年物业维护计划” 活动目的： 吴中地产携手天翔物业启动石湖华城交付三年建筑免费维护计划，针对交付3年的建筑楼幢进行检测与维修养护，提升物业服务水准。 活动时间： 2010年12月1-31日 活动地点: 石湖华城 活动预算: 100000元（暂定） 第三阶段营销活动（12月） 3、苏州存量现状及未来趋势判断 变量分析 存量房 （万平米） 月成交 （万平米） 供销比 存量销售周期 （月） 乐观 268 80-100 0.2-0.5 3.35-6.7 中性 268 60-80 0.5-1 6.7-维持存量 悲观 268 40-60 1.1-1.5 维持存量-存量上升 根据近12个月的市场成交数据和目前市场存量房总量，针对“乐观”、“中性”和“悲观”三个可能变量分析存量销售周期，如下表： 综合分析后，我们认为项目高层三期销售期内市场趋势应当趋于“中性”市场，逐步从“供需矛盾”转入“供需平衡”阶段。 三、越溪区域市场分析 1、越溪区域市场成交分析 面积区间 项目名称 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 产品 类型 两房 舒适两房/功能三房 小三房 舒适三房 四房 石湖华城 / 123 14 94 103 8 116 19 多层 / / 85 / / / 190 78 高层 新城金郡 / 40 / / 134 / / / 多层 94 378 80 / / 71 137 / 高层 合计 94 541 179 94 237 79 443 97 / 风险 风险 风险 机会 机会 机会 2、越溪区域市场价格走势 价格走势： 1、越溪区域价格 09年稳步上涨 2、区域多层产品 价格约7500元/ 平米，高层产品 约6300元/平米 3、区域价格与苏 州市整体均价有 一定差距，目前 价格较为合理 3、越溪区域市场客户分布 客户分布： 1、越溪板块逐渐 成熟，苏州各区 均有客户购房。 2、吴中区是主力 客源集中区域。 3、沧浪区、金阊 区和高新区是辅 助客户集中区域 4、外地客户置业 选择本区域也较多 4、越溪区域未来产品竞争 面积区间 项目名称 70-80 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-140 140以上 产品 类型 两房 舒适两房/功能三房 小三房 舒适三房 四房 石湖华城 91 / 179 34 106 40 / / 高层 新城金郡 48 29 / / 60 / / / 多层 32 144 / / / 17 108 / 高层 家天下 38 456 210 105 25 75 75 24 多层 小石城 / 252 306 32 / / / / 高层 合计 209 881 695 171 191 132 183 24 / 风险区 机会区 机会区 中性区 越溪区域2010年上市产品结构中，80-100平米区间是风险区，70-80，100-130区间竞争相对缓和，是机会区。 四、区域市场分析总结 1、政策变化影响总结 国家政策层面 可以预见，2010年，政府对于房地产行业的政策将维持“逐步收缩，静观其变”的倾向，对于已经到期的优惠政策：契税、营业税、增值税、印花税等自动恢复；对于未到期的政策：首次购房客户的“两成首付”、“7折利率”等继续沿用，并可