平凉欧洲城市场定位及规划建议报告.ppt

* C户型 * D户型 * E户型 * LOFT户型 * 本报告中所有文字及内容归厦门市豪斯房屋代理有限公司所有 未经允许不得转载、发布 违者将追究相关法律责任 厦门 豪斯 专业专注 完美营销 * * * 平凉市区商圈分析 平凉市区城市商圈租金分布概况图（单位：元/平/月） 本案 10年历程 城南片区商业 30-40元 20-30元 40-60元 60-90元 50-80元 文化街 新湖花园商业 城市核心商业带 东大街—西大街—船舱街 城市未来 新兴商圈 50-70元 本案南侧商业 市中心商业 * * 市场调研分析总结--- 调研分析总结 通过本次问卷调查信息采集分析和问卷过程中的客户互动访谈分析，我们对于本次的问卷市调做如下整体性结论判断： 1、粗放型的产品结构渐渐回归紧凑型的产品趋势 较之于低单价的平凉地产市场，产品呈粗放型的大面积户型为主，且户型规划存在面积浪费、动线不佳等弊端。对应于近两年快速攀升的单价，粗放型的户型相应的总价压力逐步增加，故在此趋势下，户型缩减成为必然，且市场渐渐形成户型需要紧凑的观念。如此问卷市调结论与本案目前的整体产品面积定位是较为吻合的。 2、创新产品缺乏，新颖的户型在本土有吸收的土壤 平凉地产布局规划、建筑设计和户型设计都呈粗放化的市场特点，表现出地产刚起步发展的显著特征。但对于其下的客户来说，创新的户型在引导下能被接受。故对于欧洲城来说，创新的户型需要更好地引导，让市场更快地接受认可本案的创新价值。 3、东部不再是陌生区域，距离感逐渐在消失 平凉对于项目所在地块的认知渐渐脱离原先的陌生感感知，对于东部的整体发展有了较好的判断。但对于中心城区来说，仍然有大部分人认为本地段有一定的距离感。故该现状对于本案来说，需要更加明确一期的目标客群，同时需要以全新的品质感感召中心城区的客群。 * 调查问卷分析总结--- 客户分析 4、购房金融并未完全放开，对于项目的小户营销是存在大机会 由于金融机构原先对于私营企业上班的客群和经营小生意不放开按揭条件，故平凉市场整体的客群相对狭窄，尤其对于需要资金支持的年轻人和生意人来说，放开金融按揭政策，对其本案的客群拓宽有较好的促进。 5、多层主流时代已经过去，小高层深入人心 平凉地产刚刚起步发展，多层虽仍为其生活的倾向性物业，但小高层在近两三年的整体发展中渐渐得到市民的认可。 6、商业投资观念已有，更需要引导 经过两三年的地产价格猛增，加之投资渠道相对有限，平凉客群对于地产投资的观念愈来丰盛。且商业本身的商业投资属性所致，平凉客户对于商业投资具有初步的感知，当仍然处于初步的跟风水平，仍然需要引导。 * 调查问卷分析总结--- 客户分析 7、粗放型营销格局仍在，市场观念缺乏引导 平凉楼盘营销意识淡薄与平凉地域小所对应的口碑盛行有较强的关联，故楼盘整体营销均以较为粗放的口碑传播、少量户外看板和DM传播为主，整体上缺乏系统性的营销炒作行为。因此，对于后市供应增加竞争加强的市场，本案需要根据当地客群的特征，以整合性的行销传播营造市场，借助项目的整体品质感，通过推陈出新的行销方式引领整个市场。 8、客户关注价值趋向品牌化，扎实品质可以号动天下 对应于平凉市场新世纪一枝独大的格局，平凉客户的地产整体认可价值趋向于品牌化和优势的物业管理为基础。 故对于本案来说，尤其是第一期，做好品质，作为物业管理，将决定项目成功的关键因素。 报告思路 分期与启动区 客户分析 整体定位 背景与约束条件 项目属性界定 市场竞争分析 规划调整建议 前期核心问题 发展战略 * Q1:当前市场需要怎样类型的产品？ Q2:是否存在市场机会？ 当前市场供应的户型大部分以阔绰型三房为主（120平米以上），100~110平精致型三房和40~90平紧凑型高性价比小户型供应较少，因此存在较大的市场机会。 1、大面积的户型偏大，市场开始存在精致型紧凑型的户型产品。 2、户型格局优良、设计精良、创新元素应用的舒适性与实用性糅合于一体的户型产品是当前市场最迫切需求的。 3、有服务周到、优秀的物业管理系统，特别要重视的小区供暖系统务必完美； 4、公司品牌形象以及产品品质最好都是更优的，产品的可选择性与性价比都是更好的。 * 本项目发展战略：与市场竞争错开，具备优异的市场补缺者条件，前期可以通过适度的投入和概念的塑造来提升项目形象 发展战略 城市品质地产代表 商业 住宅 城市东部区域商业中心 城市目的性消费领域 精细住宅 公园地产 全程教育人文社区 城市运动主题社区 打造城市地标建筑 * 以中档品质社区和高性价比产品差异平凉市场，促动客户的需求，突破区域形象，成为东部新城区乃至平凉市的创新楼盘，打响欧洲城品牌