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武汉市东西湖区地块开发项目可行性报告
武汉市东西湖区地块开发项目可行性报告
2010-8-26
第一章 项目基本情况
1、项目背景
相比发达国家或发达地区51.5%的城镇化水平,中国大陆目前37%的城镇化水平还有很长的一段路要走;按照目前每年1%(据发改委统计为0.92%)的增长速度计算,国内地产的发展道路还有走15年才能达到发达国家和地区的现在水平。再加上近14亿的人口基数放大,保证了未来较长时间内国内房地产投资仍具有较大的刚性需求,初步测算,每年房地产投资1.5万亿是个底线。因此,可以肯定的说,未来房地产市场在国家的宏观调控下可能会有一定的调整,但是,因为刚性需求的存在,行业发展会相对平稳健康。
2、项目概况
地块位置:武汉市东西湖区五环大道和金山大道交汇处(如图)
地块面积:约448亩,合298000平方米。
建筑面积:约450000平方米
容 积 率:1.5
建设内容:集住宅,学校,医院,商业,宾馆为一体的高品质社区
地块现状:熟地,不存在拆迁
3、投资概算及资金来源
项目总投资9亿元,其中土地款项6.72亿元,合单价1500万/亩,建安综合成本约15.7亿元。缺口部分采取滚动开发,分期销售的模式减少投资方的投入。资金来源建设单位自筹资金。
4、建设单位
新加坡投资集团公司投资开发
第二章 市场分析
1、国家宏观政策的影响
2010年,在经历过08/09年房价飙涨以后,国家又一次通过宏观政策调控如:提高首付、调整贷款利率、二套房贷政策、停止三套房贷等一系列政策抑制房价攀升。不可否认,北京、上海、深圳等一线城市出现了一定的波动。但是,二线城市影响就相对较小。需要看到的事实是,就影响的程度而已,10年房价高于07年,但是政策影响幅度比07年小得多。而更不能平排除的是,现在需求的抑制意味在未来2年后需求量更一步放大。对本案来说就是一个机会,如果现在开始着手立项建设,就恰好能赶上新一轮的涨价潮。
2、2010年武汉房地产市场概况
A、产业构成及消费构成武汉市是湖北省省会,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。全市现辖13个城区,3个国家级开发区,面积8467平方公里,人口万。
武汉地处中国腹地,在中国经济发展格局中,武汉具有承东启西、接南转北的枢纽作用,被国内经济学家们誉之为“中国经济地理的中心”,连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。如果以武汉为圆心,以1000公里半径画圆,北京、上海、成都、广州等大城市都在其中,武汉因此被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。武汉拥有赴香港、澳门、日本、韩国、泰国、法国的直航航班,武汉口岸拥有落地签证权。武汉市作为中部城市,有着良好的先天发展优势,无论在金融、流通、商贸、科教文娱、城市基础建设、能源等方面,都有着广阔的市场开发潜力,武汉市的产业结构已经呈现出以钢铁、汽车、机械、电子信息为大支柱产业的全新格局,更以食品、服装、化工、医药、建材等为优势行业,进行双翼发展,科学的产业结构调整,吸引了大量的企业和人员来鄂,城市人员结构也随之超着高素质化发展,城市的经济结构;在居民收入方面,武汉市区常住人口超过万,人均GDP达,武汉市国民经济几年来一直保持着11%以上的增幅,居民收入水平的提高、消费需求的增加,是武汉市房地产市场稳健良好发展的有力支撑。?
良好的投资环境和人口数量的激增,也影响了武汉市房地产业市场的供需结构。武汉市现有开发资质的开发商就有近2000家,各类地产代理机构有3000家左右,国家的连续政策及相关的土地管理政策、金融贷款政策的系列出台,在宏观上影响了武汉地产的总体走势,年武汉市地产投资增幅与房价涨幅有所回落,新开发产品类型也向着环保节能、生态智能方向发展,中低收入人群的产品供应量大幅上升,中小户型商品房放量也有显著增加。
武汉市因其独特的地域特点及城市景观特点,按居住功能大体地划分为三种类型:
(1)、以金银湖片、东湖、南湖、沙湖、汤逊湖为代表的城市内河亲水居住区,其中产品多以独栋别墅、TWONHOUSE、花园洋房为主要产品,多强调生态自然、宜居康体为主要的市场诉求,根据行政功能的划分,各片区内产品的价格也相差较大,附加价值的提炼也有所不同,金银湖的均价在3500~8000的价格区间,主要以性价比和自然生态环境为主要的诉求,东湖因其在主城中心的特殊地理位置,其均价在5500~12000的价格区间内,以稀缺的城市中心地块与高校文教育为特色卖点形成起高端的市场定位。
?■代表产品:
金银湖--万科·西半岛、顺驰·泊林、万科高尔夫城市花园、奥林匹克花园….
东湖—香榭水岸、楚世家、东湖1号、东湖天下……
沙湖—凤凰城、梦湖水岸、美晨·清芷园…….
南湖—学雅芳邻、保利浅水湾、金地·格林小城、南湖公园世家…..
汤逊湖
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