河南南阳市方城康达路项目可行性研究报告.doc

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河南南阳市方城康达路项目可行性研究报告

河南·方城康达路项目 可行性研究报告 深圳市兴润投资有限公司 2010.5.15 目 录 第一章 前言 ………………………………………………………… 一、报告编制目的…………………………………………………… 二、报告编制依据…………………………………………………… 第二章 宏观经济和政策环境研究……………………………………5 一、宏观经济企稳回升,投资继续保持较快增长………………… 5 二、房地产政策由宽松变灵活……………………………………… 6 三、全国房地产市场形势已向利好转变…………………………… 8 第三章 方城县基本情况分析……………………………………… 12 一、地理位置…………………………………………………………12 二、自然特征…………………………………………………………12 三、政区沿革…………………………………………………………13 四、行政区划…………………………………………………………13 五、人口民族…………………………………………………………13 六、区位交通…………………………………………………………14 七、风景名胜…………………………………………………………15 八、社会经济基本情况………………………………………………15 九、城市规划…………………………………………………………16 第四章 项目分析…………………………………………………… 20 一、地块解析…………………………………………………………20 二、项目SWOT分析………………………………………………… 23 三、项目评价…………………………………………………………25 第五章 项目启动开发方案研究…………………………………… 26 一、行业建筑形态分析……………………………………………… 26 二、行业不同容积率下建筑物业形态的组合分析………………… 26 三、方城不同容积率下项目开发风险分析………………………… 28 四、不同的产品形态对开发利润率的分析………………………… 28 五、产品形态分析结论……………………………………………… 30 六、项目对应风险区不同容积率方案分析………………………… 30 第六章 最合理方案经济测算……………………………………… 33 一、项目经济指标…………………………………………………… 33 二、项目开发进度安排……………………………………………… 33 三、投资估算与资金筹措…………………………………………… 34 四、销售收入预测…………………………………………………… 40 五、销售利润………………………………………………………… 42 六、财务与风险分析………………………………………………… 43 七、盈亏平衡分析…………………………………………………… 44 第七章 可行性研究结论与建议…………………………………… 46 一、拟建方案的结论意见……………………………………………46 二、项目主要问题的解决办法和建议………………………………46 三、项目风险…………………………………………………………47 四、项目风险的防范和控制…………………………………………48 附表一:全投资现金流量表…………………………………………50 附表二:现金流量表…………………………………………………51 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估 2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见 3、结合的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式 4、对项目进行投资分析和风险分析 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据 1、 3、国家及市颁布的与房地产相关与政策; 、; 、 6、现场勘察和实地调研所得资料 第二章 宏观经济和政策环境研究 一、宏观经济企稳回升,投资继续保持较快增长 1、2009年我国经济企稳回升 2003-2007年,我国经济连续五年保持两位数的增长。2008年在宏观调控政策和世界金融危机的影响下,经济增长出现逐季回落。1-4季度各季度,GDP增速分别为10.6%、10.1% 、9%和6.1%,3季度以后受世界金融危机影响,经济增长出现较快下滑。 2009年全年国内生产总值335353亿元,按可比价格计算,比上年增长8.7%,增速比上年回落0.9个百分点。GDP增幅逐季增加,1-4季度各季度,GDP分别同比增长6.1%、7.9%、8.9%和10.7%,全年增长8.7%,实现全年8%的GDP增长幅度,达到预期调控目标。 2、城居民收入17175元,比上年增长8.8%,扣除价格因素,实际增长9.8%,增幅比去年同期增加1.4个百分点。农村居民人均纯收入5153

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