荣盛秦皇岛北戴河新区项目可行性研究报告.doc

北戴河新区项目 可行性研究报告 发展部 二零一零年三月 目录 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 4 一 项目投资意向书名称 4 二 投资意向书编制单位 4 三 投资意向书编制依据 4 四 项目概况 4 （一）秦皇岛市北戴河新区地块概况 4 （二）北戴河新区地块规划指标及其它要求 6 （三）地块获取方式 7 第二部分 城市背景综述 8 一、城市概况 8 （一）地理位置及区划 8 （二）面积人口 8 （三）经济概况 9 1、经济总量 9 2、固定资产投资 10 3、购买力和消费水平 11 4、城市居民居住水平 12 5、房价收入比 12 （四）交通运输 13 （五）城市发展 14 （1）规划期限和规划范围 16 （2）市域城镇体系规划： 16 （3）滨海地区空间协调发展规划 18 （4）主城区空间发展规划 20 （六）秦皇岛旅游立市原则 23 （七）项目渊源 24 （八）北戴河新区介绍 24 二、项目投资的必要性 26 第三部分 市场研究 28 一、土地市场现状 28 （一）2007年-2009年10月秦皇岛市土地出让面积分析 28 （二）城市各行政区土地出让量分析 28 （二）各行政区域土地出让价格分析 30 二、政策环境分析 31 （一）中央针对房产的宏观政策 31 （二）秦皇岛市政府对住宅市场的相关政策 31 三、秦皇岛市房地产市场概况 32 （一）秦皇岛市住宅市场供需状况 32 1、供需情况 32 2．商品住宅销售面积 32 3．商品住宅销售价格 33 4．商品住宅空置状况 33 5、秦皇岛住宅市场潜力分析 33 6．秦皇岛市城区“十一五”房地产发展规划 34 （二）区域市场概况 35 1、市场热点板块 35 2、区域特征 36 3、开发区滨海海板块 37 4、北戴河黄金海岸片区 42 5、南戴河片区 46 第四部分：项目概况 51 一、宗地位置 51 二、规划控制要点 52 1、规划要点 52 2、土地获得方式： 53 3、协议内容中甲乙双方的职责： 53 三、土地升值潜力初步评估 54 1、区域属性： 54 2、项目属性： 54 3、有利因素： 54 4、不利因素： 55 四、项目前期进展概况 55 五、成本预测 55 第五部分 项目市场展望及未来价值 56 一、定位 56 1、定位 56 2、三项原则 56 二、项目建设目标------------项目可持续发展 56 1、政府、开发企业、当地民众、消费群体多方共赢 56 2、开发和生态——在开发中保护，在保护中开发 57 3、打造精品样板，促进区域整体标准的提升 58 二、策略 59 第六部分：综合分析与建议 60 （一）SWOT分析 60 （二）结论 61 第一部分 可行性研究报告编制依据及结论 一 项目投资意向书名称 秦皇岛市北戴河新区地块项目投资意向书 二 投资意向书编制单位 荣盛房地产发展股份有限公司发展部 三 投资意向书编制依据 1、国家相关政策、法规 2、走访记录（市场调研数据和资料） 3、秦皇岛市房管局、土地交易中心、统计局等部门信息 4、秦皇岛市政府部门、市统计局等网站公布相关数据 四 项目概况 （一）秦皇岛市北戴河新区地块概况 北戴河新区七里海地块位于秦皇岛市区西南部，黄金海岸七里海与保护区交接处以南，地块占地约12003亩，为政府规划收储用地。 地块为北戴河新区政府重点推荐项目，属于滨海空地；可开发利用海岸线长2.51KM；紧邻泄湖七里海，独享七里海与海岸风景资源。位置优越，距离南戴河10余公里，北戴河20余公里。地块现状为村民居住、渔港码头、渔业养殖、部分海岸绿地等 区位见下图： （二）北戴河新区地块规划指标及其它要求 两块地块规划为旅游、度假、休闲娱乐用地，允许建设部分住宅、商业，以突出环境保护的宗旨。 地块一: 面积约6000亩，为保护性开发用地，可考虑建设高尔夫球场、酒店、码头、沙滩娱乐及海滨浴场等项目，与政府深度接触后可以考虑协议或租赁用地，部分工程亿BT等形式进行建设，从而降低土地成本。其中高尔夫球场用地属于保护区内用地，以滨海绿地的形式和政府共同开发。 地块二: 面积约6000亩的规划建设用地，将根据土地建设性质不同，分别测算土地成本，如养老中心、医院、学校等项目用地与住宅、别墅、洋房项目用地，核算差别地价，计算综合地价。北戴河新区建设属国家重点项目，疗养、运动、文化等相关建设用地，符合新区政府大旅游立市思路，享受划拨用地政策。 宗地来源及现状 地块为北戴河新区政府重点推荐项目，地块属于滨海空地、当地农民养殖厂等。拥有2.5公里长的海岸线可供开发利用。 （三）地块获取方式 由秦皇岛市及北戴河新区政府和荣盛公司共同协商确定整体建设规划，签订全面框架协议，分阶段实施建设； 采取“充分考虑本地区的环境、经济和社会文化