西安金泰假日花城三期项目可行性研究报告.doc

目 录 第一章 总论 1 1.1 项目提出的背景 1 1.2 项目概况 1 1.3 项目开发建设的必要性 2 1.4 项目进行可行性研究的依据 3 1.5 项目三期的实施进度安排 3 1.6 项目的开发建设条件 3 1.7主要技术经济指标 4 1.7结论及建议 4 第二章 市场分析与预测 6 2.1 房地产市场宏观形势分析 6 2.2 西安市高新区房地产市场状况分析 9 2.3 竞争分析 13 2.4 项目初步定位 17 第三章 项目的建设条件 19 3.1 项目建设自然条件 19 3.2 项目建设用地条件 20 3.3资源供给及外部协作条件 20 第四章 项目的规划设计方案 22 4.1 规划设计方案的原则 22 4.2 建筑规模及规划设计方案设想 23 4.3 主要技术经济指标 27 第五章 项目的实施进度安排 28 5.1项目前期工作安排 28 5.2项目建设阶段计划安排 28 第六章 项目初步营销方案策划 31 6.1项目营销理念 31 6.2 项目主要卖点 32 6.3销售节奏与相应策略 33 6.3 价格定位 34 6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划 37 第七章 项目的总投资估算 39 7.1 项目总投资估算的依据 39 7.2 项目总投资估算的原则 39 7.3 项目总投资估算 39 7.4 资金筹措与融资方式 42 第八章 财务评价 44 8.1财务评价基础数据的测算 44 8.2盈利能力分析 44 8.3清偿能力分析 45 8.4评价结论 46 第九章 不确定分析 47 9.1盈亏平衡分析 47 9.2 敏感性分析 48 9.3小结 49 第十章 结论及建议 51 10.1结论 51 10.2 建议 51 第一章 总论 1.1 项目提出的背景 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。对于西安来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳。对于一个正处于上升阶段的初级地产城市，居住性需求是支持西安地产市场良性发展的主力因素。继中海地产、绿地集团、珠江投资、和记黄埔等重量级开发企业的进驻之后，未来外来开发资金将越来越多的注入西安房地产市场，为西安的房地产发展注入更多活力，.2 项目概况 1.2.1 开发商简介 ?陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团公司全资子公司。2008年6月获得房地产一级资质 公司现有部门八个即总经理办公室、财务部、成本部、发展计划部、设计技术部、营销策划部、人力资源部、物资部；项目部两个即金泰·丝路花城项目部、金泰·假日花城项目部；下属子公司一个即陕西金泰恒业物业管理有限公司。现有正式员工110余人，其中30余人具有高中级以上职称，获得国家注册专业资格证书的共有22人次。 1.2.2 项目概况 “金泰·假日花城”位于西安高新区电子工业园内，太白南路以东，丈八东路以北，电子信息路以南，紫薇西街坊以西，紧邻100米宽的唐城绿带。项目宗地红线外已达“五通一平”。项目用地呈梯形，共占地318.5亩（212333.4平方米），土地性质为住宅用地，期限70年。 金泰·假日花城三期位于紫薇西街坊以西，规划中的电子五路以南，紧邻项目二期地块。三期建设总用地面积为60818㎡，规划总建筑面积为193031.5㎡。其中住宅面积150538.66㎡，公建建筑面积14991.65㎡，地下建筑面积27501.19㎡。三期建筑密度25%，绿地率42.6%，容积率2.72。 1.2.2 资金筹措与融资方式 本期建设总投资估算为69637万元（含建设期利息），其中资本金26061万元，拟向银行借款2亿元，融资利率为7.56%，其余部分由（预）售净收入补足。 1.3 项目开发建设的必要性 （1）满足目标客户需求，增加市场有效供给的需要 由于我国消费者的传统观念，随着收入的增加，对自有住房的要求不断提高。伴随着住宅产业化、市场化的日益推进，市民对住房的需求比例日益增长，尤其是对于高品质、中高价位的住宅的需求。所以，在金泰·假日花城前两期成功开发的基础上，投资建设三期项目，能够进一步满足目标客户的购房需求。 （2）促进周边居住氛围的成熟 金泰·假日花城的开发面积较大，属于大型中高档社区，本项目开发建设无疑可以促进区域居住氛围的不断成熟。 （3）快速实现项目总体规划目标的需要 “金泰·假日花城”三期地建设在开发建设方面满足整个地块开发设计的整体性要求。同时，前两期的建设获得了较好的市场反应，三期的建设是对前两期项目良好的延续。 （4）开发商战略发展